正文

8月31日深夜，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布两份楼市重磅通知：中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布和。

一份是《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》；

另一份是《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

随后，有关负责同志就政策调整回答了媒体提问。

差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么？

答：7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？

答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？

答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

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  专家解读  

易居研究院研究总监 严跃进

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，易居研究院研究总监严跃进对此点评，此次政策非常重要，其对全国购房首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策。

在首付比例政策方面，他分析，此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成。这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。其中首付比例为20%的规定，在很多地方已经执行。但是确实有很多城市由于限购的因素，直接规定二套房的首付最低比例为40%。所以此次最低首付的政策，其实就是督导各地积极作为，主动降低各种首付比例。

另外，此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的作用。过去的降低首付的政策比较强调首套房或刚需，而从此次政策看，二套房也有降低首付的空间。所以当前此类政策，充分说明对于各类合理住房消费需求提振的导向。

在房贷利率政策方面，严跃进谈到，此次政策明确，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。该政策最大变化在于，二套房的利率下限从过去“加60个基点”变为“加20个基点”，相当于一次性降低了40个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策确实非常给力。换句话说，即便有部分购房者可能不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，即便是二套房，其房贷利率也明显下调了。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项通知》严跃进认为：此次降存量房贷利率的政策意义重大，是历史上非常罕见的极具创新的政策工具。

首先，这是自1994年中国建立了房贷制度，“按揭贷款”一词诞生以来，首次提出“中途调整存量房贷利率”，具有历史的突破性。这与最近两年提前还贷数量增加、居民家庭月供压力较大等有关。所以这是政府和金融部门给予月供族的一个“大礼包”。另外，此次政策鼓励银行给各客户降房贷利率，从实际操作看，一些利率明显偏高、房贷有违约风险的客户，或更可能争取到此类优惠政策。

他分析，此次政策明确了降低存量房贷的两种途径。第一种是借款人向银行提出申请，重新换一笔更低利率的贷款。这笔新的贷款利率需要自主协商，理论上可以拿到当年银行系统给出的最大优惠和折扣。第二种是借款人向银行提出申请，直接在已有的合同上修改房贷利率或争取更多优惠。理论上可以把当年办理房贷时没有给足的优惠尽量补足。

另外，从此次央行政策可以看出，其清楚地给出了降存量房贷利率的要求和时间。其中，今年8月底前的各类存量贷款，都可以享受降房贷利率的利好。若是相关居民家庭有这个意向，可以在9月25日开始办理。在这期间，预计各商业银行正加紧制定新规则和合同，以积极应对各类客户的需求。而且，该政策是针对全国所有银行制定的，所以对于各类城市各个购房者都是适用的，即全国各地各类存量房贷都可以下调。