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据上海中原地产数据显示，2023年10月上海二手住宅成交1.33万套，环比减少13.12％，同比减少19.22%。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

挂牌高位运行 成交平淡无奇

从二手住宅挂牌来看，10月仍属于高位运行。节奏上，月初因为假期因素，周度新增挂牌未超过万套。此后随着假期因素消除，新增挂牌恢复到1万套/周以上，最高一周达到1.28万套，这一增速和今年2、3月份季度活跃时期相当。二手房价格尚未有明确止跌信号，市场预期不强，不少房东也急于出售，既有减少损失的想法，也有“卖旧打新”意图。

成交方面，从空间分布上大浦东占绝对优势，全区成交超过2600套。排在其后的是宝山区，成交1366套。排名第三是闵行区，成交1287套。其他区成交均在千套以内，尤其是嘉定和松江，既是新房成交活跃区也是二手住宅市场交易活跃区，毕竟区域内有动迁配套房也有不少商品房，从存量的角度来看，市场选择面相当广，但是从实际成交来看，并没有发挥出应该有的水平。从交易活跃的板块来看，嘉定主城区、南桥新城、周康等等都在板块交易套数前十内，热点基本锁定，但在排序上出现一定变动，比如嘉定主城区板块9月排名第四，10月排名第一。惠南板块则退出了前五，10月排名跌到第九。

从成交活跃的楼盘来看，市场热度还是聚焦在外环以外，毕竟存量市场买家大部分预算不多，外环外可以控制总价。榜单中成交小区有一个特点，50平方米以下的小户型很少，70-90平方米比较受欢迎。说明即便是“上车”，买家对于居住的舒适度放在比较重要位置。

表：二手住宅成交套数前十小区

数据来源：网上房地产、上海中原整理

购买意愿不足 价格继续下行

从上海中原地产二手房价格指数来看，10月再度下行，为604.3%，环比下跌1.1%。并且价格指数创这轮下跌行情以来的低点。在市场低迷的背景下，房东想促成交易不得不加大折扣力度，个别品质不好的房源基本要8折才能达到买家的心理价位。而一旦有交易，周边房源也会知道最新信息，或多或少会对挂牌价格进行调整，主动调低报价，否则难以吸引客户看房。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：10月二手住宅市场成交出现跳水，又跌破了“及格线”，成交比9月缩水有心理准备，但出现比较明显的缩水对市场信心又是一次挫伤。上海进入改善时代，置换客户抛出二手住宅去打新，但是就目前市场需求来看，买家观望心态严重。一方面，认房不认贷的政策效力只维系了1个月，市场期待更多利好落地，但迟迟没有看到可能出来的信号，市场信心不足；另一方面，如此低迷的成交量并不足以支撑起价格企稳，因此这个月购买的“地板价”有可能成为下个月的“天花板”，犹豫不决，交易周期变得很长。短期来看，临近年底，在市场期待的限购优化政策，市场走势没有明确改变之前成交还会在低空运行。

文/上海中原地产品牌部