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近两年，改善型购房需求已经超越刚需，成为房地产市场的主力。特别是近期出台的一系列新政，助力置换需求加速入市，多居室大户型产品将成为更多改善购房者的目标。

在改善需求为主导的市场环境中，这些“卖旧买新”的改善客群会有怎样的置业计划？对政策、市场、产品又有怎样的预期？克而瑞研究中心连续两个月做了两次客户调研，绘制出了当下改善客群的购房意愿图——

他们关注政策、观察市场，其置业需求显露出较强的韧性。一部分改善人群在新政的刺激下有加速入市的意愿，尤其是此前就在积极看房的人群，置业心态更趋积极。更多的改善置业者仍在期待政策放松空间，对置业决策仍报以谨慎、理性的态度。市场需要产品力的突破与产品品质的提升，来调动客户购房意愿、激活改善需求。

哪类人群成为改善主力？

调研从年龄、家庭结构、学历和改善次数来描绘客户四维图：30-50岁、高学历的三口之家，多为二次置业或者多次置业。

年龄：30岁以上人群占比86%，其中半数为30-40岁人群，他们是职场的主力，也最具置业潜力。

家庭结构：改善置业以家庭为单位，已婚家庭占比83%，有孩家庭占比66%。

学历：以本科、硕士为主，收入高、购买力强。

改善次数：已有1次、2次、3次以上置业经历的人群占比分别为30%、28%和30%，分布相对均匀。

改善人群视角下的近期新政

九成以上的被调研者对近期出台的认房不认贷等政策非常了解或比较了解，剩余8%的人也知道大概情况。

松动政策落地后，促使本就有强烈购房打算的购房者提前入场。有近四成购房者置业信心更积极，认为近期有合适得项目就会下手。还有更多的购房者仍在观望，认为可能还会有更多政策利好。

存量房贷下调、认房不认贷和换房退税费，有助于降低置换成本，促进“卖一买一”的联动需求，因而对改善人群的购买力影响最明显。重视首付比例下调的改善人群占比约为三成左右，大部分人认为，虽然购房门槛有所降低，但是他们仍会理性评估自己的长期还贷压力。

虽然近期楼市政策优化力度很大，但仍有77%的改善购房者认为，未来政策将会进一步放松。仅有15%认为当前政策基本到底，以三四线城市的购房者为主。

新政前后的置业节奏变化

新政加速改善需求释放。比较8月和9月改善人群的置业计划，新政后有近期置业打算的购房者占比上升9个百分点至77%。

新政前54%的购房者预计购房周期在一年以上，而在新政后，这一比重下降至38%；相对的，半年至一年内有购房打算的人群占比也由新政前的28%提升至40%。

尽管如此，购房者短期入市动力依然不足，新政前后，计划3个月内购房的人群占比分别为11%和12%；新政后，3个月至半年内购房人群的比重也仅提升了2个百分点。

影响置业决策的因素

根据新政前后的两次调研，“家里有房”和“经济不确定性高，不愿意承担高额的房贷风险”一直都是参与调研的人群不打算近期买房的两大主要原因。

市场供过于求使得买房者更有底气，改善人群虽然对现有居住条件不满意，但并不着急出手，符合自身需求才是重点。

经济不景气使得购房者不再盲目跟风，而是更加注重财务安全和未来经济负担。经济承压使得购房者置业风险偏好出现明显的下降。

在楼市政策大幅放松后，对于房子能否保值增值的担忧开始显现，“觉得房子没有投资价值”成为购房者不打算买房的第三大原因，占比由8月的8%大幅上升11个百分点至19%。

加杠杆换房曾是改善人群实现房产价值增加的主要途径，但如今房价不再普涨，买房未来可能面临亏损的情况，改善人群的置换决策也更加谨慎了。