正文

如果你最近关注了房地产市场，是不是感觉楼市有点凉？卖房子的人变多了，而真正成交的却没有那么多？如果你最近有买房或者卖房的打算，你是不是也在困惑，楼市到底怎么了？下半年要不要有动作？如果你还对楼市有所期待，你是不是也想知道，市场能不能复苏，会在什么时候复苏，应该以怎样的方式复苏？

2023的下半年已经是进行时了，我们想用最平实的方式告诉你，上半年这个楼市都发生了什么，真正卖掉的房子有多少，房价到底跌了吗，下半年的楼市将会发生什么，未来的市场走向如何？让我们用大家都能看懂的方式，一起跟这个楼市谈谈。

上半年，楼市的成交量高吗？

不太好。从数据上看，跟部分购房者的感受差不多，上半年的成交量并不尽如人意。根据国家统计局数据显示，2023年1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，累计同比下降0.9%，跌幅扩大0.5个百分点。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，涨幅收窄0.4个百分点。

根据数据机构的反馈来看，进入二季度后，重点城市新房市场活跃度持续低迷，6月各周成交规模降至2月以来低位。二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温，6月，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。

要知道，当我们做数据对比的时候，去年同期的数据是受到当时疫情影响的。3-4月份确实有一波小阳春的市场行情，但当前期的积压购房需求释放完毕后，上半年的成交量并没有达到预期的水平。

上半年，房价下跌了吗？

并没有。根据国家统计局数据显示，同比方面，70城新房、二手房销售价格同比指数持续上行，但是仍为负增长。环比来看，新房价格环比在今年2月环比转正，随后连续4个维持正增长态势，但是自4月开始涨幅开始收窄。二手房下行态势更加明显，5月开始转降，一季度积压需求释放殆尽后，市场观望情绪加重，房价上涨动力不足。

就当前的情况，市场信心显露不足，甚至很多城市面临下行压力，后续亟需政策利好的加持来巩固市场预期。

下半年，一线城市的购房建议

其实，从上半年的数据来看，一线城市的成交量和房价表现韧性较强。上半年北京、上海在强基本面带动下，土拍升温、购房者置业情绪改善，市场活跃度修复相对较好。虽然4月以来各城市市场情绪普遍下滑，核心一二线市场调整压力也在增加。但从上半年整体情况来看，新建商品住宅成交面积仍处于增长态势。

根据数据机构的预测，下半年一线城市新房成交规模同比或波动调整，二手房挂牌量处于高位预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。随着市场调整压力的增加，一线城市微调政策的可能性也在提升，若政策优化调整，一线城市市场活跃度有望好转。

二线城市的购房建议

机构数据显示，上半年，二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中二线代表城市同比增长约9%左右。预计下半年，核心二线继续放松调控政策，市场活跃度有望继续保持，核心二线城市政策优化预期持续强化，成都、杭州、西安、长沙等城市政策优化空间仍较大，调控政策继续放松也将为这部分城市新房成交规模的提升带来阶段性成效，从而对二线城市整体市场形成一定支撑。

三、四线城市的购房建议

年初，随着疫情防控放开，积压的需求开始大规模集中释放，带动各等级城市成交同比拉升，但是在这一波需求释放接近完毕后，市场复苏动力不足，成交同比涨幅逐渐回落，到5月份，三四线城市成交同比涨幅已经回落至8.5%。

从数据层面，多数普通二线和三四线城市房地产调控政策已基本放开，政策端给予市场的支撑力度偏弱，叠加多数城市库存量较大，房价下跌预期仍较强，各城市房地产市场的修复依赖于宏观基本面的修复节奏，在居民收入预期未见明显好转的情况下，多数城市房地产市场短期调整态势难改，市场恢复需要更长时间

对于刚需客户和换房客户的建议

下半年，对于普通的刚需购房者来说，到底要不要买房呢？我们对话了合硕机构首席分析师郭毅，她表示，下半年，对于购房者来说，大家来结合自己的需求和实际情况来选择购房。如果你的消费力能支撑，该买还是要买。但是如果要透支未来，就不建议在下半年入手，再次提醒大家，不要用过多的杠杆。

对于下半年要换房的客户，她表示，对于部分家庭，在下半年需要先卖再买。如果这部分客户的旧房子处于城市核心区域，整体素质和未来发展空间仍在，可以选择在下半年再守一守。如果旧房子的品质一般，更建议尽快出货。总之，还是要根据实际需求和未来市场状况，来做下半年的购房策略调整。