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因为一则《三女孩被困燕郊检查站 大雪纷飞中挨冻一夜》的新闻，和微博大V烧伤超人阿宝对于燕郊房价的乐观议论，燕郊——这个与通州仅隔一河的环京小城又重回大众视野。

燕郊，隶属于河北省廊坊市三河市，因其向西30公里直达天安门的地理优势，被各路媒体和平头百姓称其为“环京第一城”。

这座区域面积仅108平方千米的小城镇，两个天通苑即能覆盖，承载了无数扎根北京、拖家带口的青年人的向往和梦想。

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就在几年前，燕郊经历了一场轰轰烈烈的楼市大战。众多炒房客伺机入场，各路媒体炒作吹捧，房价一天一个样。

硝烟散去，惟余一地鸡毛。

现今加快推进京津冀一体化进程，京唐城际铁路燕郊段即将通车，燕郊房价回暖声音再起，这个“中道崩殂”的“环京第一城”楼市神话，是否即将重现？

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说起燕郊楼市，魏小佳就是一声叹息。

来自河北的她，供职于一家还算知名的北京互联网公司。而丈夫则在保险行业做销售。日常开支尚能维持，可掏空家里六个钱包，也难上车北京环内一套房。

“当时是2016年，我们本来还在犹豫，正好燕郊房价刚开始上涨，感觉未来前景还可以，就决定落户燕郊。”

没想到，带给魏小佳的是意外之喜。北京出台930新政、提高首付比例，刚需客群开始外溢，叠加市政府东迁通州、大兴国际新机场开建等规划利好，燕郊楼市一路走高，尖峰时刻甚至有小区达到4万元/平。

图源：安居客

幸福来得太突然。魏小佳开心得冒泡泡，“真是买对了”。虽然每天得7点左右起床，晚上10点半以后才能到家。但是生活有奔头、有希望。

水涨船高的燕郊楼市引来了大批炒房客，也令众多房企开发商进驻跑马圈地。酒吧、夜店、剧本杀、轻食店......各种大城市才有的娱乐项目开始在这座小城落地开花，各项周边配套也开始规划。

“燕郊距离行政副中心通州实在太近了，肯定会随着坚挺的通州房价一路上涨，说不定过几年，燕郊还可能被并入北京呢……”魏小佳如此憧憬道。

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然而，生活总是难如梦想般美好。上帝可能会为你开一扇窗，但总会很快关上。

为抑制过热的燕郊楼市，2017年6月，廊坊市出台购房新政，外地户籍需有3年社保或纳税证明，并且限购一套，本地户籍限购两套。隶属于廊坊“北三县”的燕郊楼市，遭遇当头棒喝。

“当时想花钱办燕郊社保，都不好弄。”魏小佳说。就这样，很多北京燕郊通勤往返的底层打工者们，一夜间失去燕郊买房资格。野蛮生长的燕郊房价直接腰斩，自此跌落神坛，时至今日都未能回暖。

安居客数据显示，燕郊2022年3月二手房均价18086元/平方米，环比下跌1.43%。许多热门小区的挂牌价，不及当初售价的一半。

图源：安居客

魏小佳不是没想过卖房离场，只是二手房房源挂上去了，也是有价无市。

那么，弃房断供可行吗？

有网友自述称，2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择断供。当初426万买的房子，现在账面缩水191万，加上64万利息、律师费等，亏了超两百万。

可以看出，断供并非是银行直接收房、一了百了那么简单，抛开应该偿还的本息、罚金不提，如果房子被拍卖，所得款抵不上房贷，购房者仍要背上一身债务。

“现在就是走一步看一步吧，”魏小佳苦笑道，“疫情反复带来的通勤问题实在是太大了。以后可能会换个北京市里老破小或者天津的房，方便孩子上学。”

“这几年，我们也攒了些钱。虽然二套有点难，咬咬牙也能买得起，好歹也能算城里人了。”

如今走在燕郊街头，道路两旁的门店商家门可罗雀，寂寞地开在阳光里。不时有三三两两的上班族低头经过，行色匆匆。

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相较普通购房者魏小佳，从事房产中介行业多年的金先生，显然更懂此中门道。

在金先生看来，燕郊的房，只要你想买，就一定有办法。限购政策下还是有很多“空子”可钻：

可以买燕郊不限购的商住两用房；或者通过中介先全款买房，五年后再办理网签过户；也可以与有燕郊本地户口的人办理假结婚，购房前签署财产协议，整个流程不到半年就可以走完。

虽然现今燕郊楼市实在惨淡，但金先生还是抱持乐观态度：“北京房价5、6万，甚至十万比比皆是，燕郊有京津冀一体化的利好，22号线通车后，通勤国贸CBD才一个多小时，京唐城际铁路燕郊段也将在今年通车。房价怎么不可能再次雄起？”

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诚如金先生所言，2021年6月，北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站，工程建设期为2021年至2025年，燕郊人乘地铁进京有望成为现实。

而燕郊地铁房也确实像金先生估计的，在当地楼市普遍不景气的当下，一路走高。22号线潮白大街站的周边二手房均价普遍在2.1-2.3万元/平，较之燕郊1.8万元/平的均价高出了不少。

除此之外，金先生还算了一笔账：“现在燕郊的存量房仅有7000套左右，2021年拍出的土地仅有少量几块，其中一半还是商业用地。

而三河市的人口数量则比2020年暴涨了30万，绝大部分都是燕郊的流入。这么一算，燕郊的房地产市场未来肯定供不应求。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦赞同此观点，他认为，燕郊地区价格大幅下滑，市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来，符合资质的购房者大幅减少，导致住宅交易疲软。

针对未来走势，严跃进强调，北三县未来和副中心接轨的概率增加，城市规划较好，还是有较好的发展机会的。

对于燕郊楼市，很多非房地产业内人士也在关注。微博大V、烧伤超人阿宝也认为：“燕郊的低房价，完全是被限购政策硬压下来的。啥时候政策一调整，房价立马反弹。而随着通州发展，买不起通州房子的新居民在房价低廉的燕郊置业，会成为大势所趋。

已在燕郊置业了的，只要等几年，回本的希望是很大的。”

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诚然金先生分析得不无道理，但还是存在一些横亘现实的隐忧。

最实际也最迫切的，就是每日往返的通勤问题。且不论北京22号线2025年才落地开通，中间尚存多少变数犹未可知。根据官方数据，地铁落成后，早高峰最多仅能容纳4.7万人次，显然难以填平燕郊打工者的上班需求。

在此基础上，还要叠加疫情常态化带来的影响。疫情期间，进京一律需要排队3-4小时检查核酸证明，“现在，乡愁是一张薄薄的核酸证明，北京在这头，燕郊在那头”。

对于拖家带口的打工夫妻来说，所必须要考虑的，还有孩子的上学问题。燕郊有意放开落户政策的小道消息，意味着燕郊并入北京几无可能。而河北省激烈的高考竞争又令人望而却步。

种种有利不利因素叠加，越来越多的北漂们在为孩子迁出燕郊的同时，选择将远在他乡的父母接来燕郊，再置办一处房产方便照顾，不失为一种折中选择。

“燕郊只是环京楼市的一个缩影，的确有很多购房者都期待着楼市能够回暖。但正如现在的市场表现一样，连最有机会回暖的燕郊都一直横盘，其它城市的机会更少了。

至于大家热议的‘环京概念’;，刚需可以上车，但如果炒房，这个板块有亏损的风险。”有业内人士如此表示。

“中道崩殂”的“环京第一城”房价，还会回暖吗？历经楼市潮起潮落、浪涨浪跌，汩汩流淌的潮白河水依旧静默无言，也许只有它才知道答案。