正文

  编者按：信息轰炸的时代，我们只求安静记录市场点滴动态，关注普通人的买房故事，带你感知楼市的体温。

  乐居买房 付强 发自北京

  得知北京将于10月进行第二次土地集中出让，张雷第一时间在手机里添加了新的备忘：“时间，10月，具体日期待定；事项，看土拍”。

  生活中的张雷，既不在房地产企业供职，也不是上下游市场的从业者。关注土拍只因为，他明年计划要买房子，身边朋友都劝他先看拍地，“他们说，这样就能知道‘明年大概能用什么价位，买到哪些地段的什么品牌的房子’。”

  了解了土地市场的走向，真的就能有的放矢，挑选到更适合自己的房子吗？

  “6千入手的房子，如今每平米涨到12万”

  最初规划买房时，张雷也和大多数购房者一样，根据地段、价格的基本心理预期，去各大网站和应用做“地毯式”搜索。

  很快他就发现，这样做一方面消耗精力，比如对比同一区域的几个相似楼盘时就格外费功夫；另一方面也缺乏预判性。现在看的项目、户型，明年也许就卖完了，等于无用功；但现在不看吧，心里又不踏实。

  向朋友求助，有人给他推荐了一位资深买房“专家”，何先生。何先生在2000年用全部身家，以6千元/平米均价入手了望京的一套小三居，如今房价12万元/平米；2011年赶在房价上扬前夕再次出手，购得第二套房，并且在2013年结束前，把身边有置业打算的朋友全部“劝上了车”。

  何先生向张雷透露，他的买房秘籍，就是盯紧城市的土地市场。

  “根据楼面价，能推导出一年后的新房价格范围，而地块位置和拿地企业，也能帮助提前锁定好房子在哪儿。土拍的逻辑其实没那么复杂，准确性也一直比较稳定。”

  如果把新房售价比作面包，那么楼面价就是制作面包的面粉，是开发商竞得地块分摊在每一平米建筑面积上的土地价格。在楼面价的基础上，加上建设施工成本、各类税费，以及开发企业的利润，基本就可得出新建商品房的市场售价。

  当然，由于不用城市的新房定价政策存在差异，加之市场预期、金融环境等条件的影响，一个楼盘售卖价格的最终出炉可能不止公式计算这样简单，但楼面价的高低，依然是影响价格的最核心因素。

  除了价格，拍地还能告诉你很多实用信息

  除了面粉和面包价格的因果关系，一场土拍，还能传达出大量信息，其中不少或许都会影响我们的购房决策。

  比如，土拍能客观反映一个城市未来新房的整体供应量。一手房本质上是供求关系市场。通过土地出让，可以大致了解，未来一年城市新房的供应总量，再与过去两年新房成交量进行对比，就能看清目前城市新房市场的供求关系，而价格正是由供求关系决定的。

  再比如，从土拍结果中可以找到，今年哪些区域、板块供应了比较多的土地，未来大概率就会成为热门的置业区域。

  其中的逻辑是，某个板块出让宗地较多，住宅供应量增大，一年后新房套数增加、购房者数量同时增加。三年后交房入住，板块总人口提升，各类生活消费需求随之增长，推动商业、教育、医疗等各类配套快速发展，居住氛围越发浓厚，使得板块内的二手房也被看好。

  如今在很多城市，新建楼盘不仅数量众多，“内核”也越来越同质；遇到地段无二、价格相近甚至连户型都高度相似的项目，如何能从中选出更优者？

  这时，土拍又能发挥作用了；不仅能洞察热区，甚至还能更加具体地帮你找到好项目在哪儿。比如，看开发商和物业公司的品牌。建筑材料和施工质量，是楼盘品质的根本保障，大品牌往往能严格执行选材和建设规范；品牌开发商还倾向于选择自家物业或大品牌物业，服务通常更有保障，而好物业是住得好的重要前提。

  值得注意的是，从今年起，22城开始采用两集中的方式出让土地。两集中指集中发布出让公告、集中组织出让活动，而22城则包括：北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆、苏州、郑州、成都、合肥、武汉、厦门、济南、宁波、长沙、福州、沈阳、长春、无锡、青岛。

  9-10月期间，上述城市将普遍迎来第二轮集中供地。

  将分散于每个月的土地出让，改为三个批次集中进行，对于希望透过土拍为购房找寻规律的购房者来说，无疑是有利的。信息集中放出，有助于横向对比与汇总，从而更加清晰地发现土地市场变化趋势，给置业规划提供更多准确的参考。

  可能有人要问，看拍地，更多是为以后买房做准备，那如果现在就要买呢？

  其实，关注土地市场，了解今年最新拍出地块的楼面价、供地区域和拿地企业等信息，也能大致知道，现在售卖的项目，是具备增值潜力，还是只能维持现状；未来同片区内，是不是有迎来“大牌”邻居，使自家楼盘的吸引力受到影响；自己心仪的项目，是否位于发展前景良好的地段上，等等。

  所以，不要再认为，拍地和买房没有必然联系。房子都是土地上“长”出来的，明确了预算和大致区域后，从土拍源头上着手，往往能帮你更快找到好房子在哪里。（完）