正文

  （乐居买房讯）近日，乐居房产投诉平台收到了一首关于房产维权的打油诗，名为《中旅·名门府收房乐》，作者是业主小怡。她于2020年7月签约购置了中旅·名门府的一套房子，小区位于成都市双流区东升街道向楠路120号，开发商是港中旅（成都）置业有限公司。小怡说：原以为买到梦想中的房子，现实是洋房不如安置房。

  小区一阵经风雨，楼顶积水能养鱼

  入户好似水帘洞，车库还有雨水浴

  内墙空鼓还开裂，外墙斑驳又起皮

  楼梯拐角有陷阱，连廊飘雨躲不及

  竣工验收全合格，业主却喊要不起

  整改方案不公示，未知材料和工艺

  效果质量都堪忧，管你满意不满意

  新房不新似旧楼，何时才能入新居

  8月5日一大早，小怡所在的成都港中旅·名门府业主维权社交群里出现了一个小视频。点开视频发现，入户大厅突然开始从上往下漏水，不是一滴一滴的，而是下雨般哗啦啦的…于是，小怡有感而发作诗一首。

  在这个380多人的群里，有业主又生气又无奈：这是水帘洞吗？“又不是暴雨又没连续几天下雨，小雨怎么还这么多积水？漏水如何处理？”说完该业主直接@在群里的开发商相关人员，对方没有回应。

  关于买房维权的种种，小怡专门整理了清晰的投诉维权进展脉络。以下内容根据小怡的自述整理：

  买房的理由各不相同，收房的震惊如出一辙

  “将80%空间归还自然，匠造秘境”，是子女许给父母的安享晚年；

  “奢尺书香，门邻名校嘉祥”，是父母为孩子争取的锦绣前程；

  “旅近世界而来”，是疲惫的年轻人为自己筑起的温柔港湾…

  这些关于新房子的美好愿景，都是当初中旅·名门府许诺给我们这些前去购房的人。直到业主开放日的那一天，业主群里炸开了锅，从这天开始，我们同时走上了迷茫而又辛酸的维权之路。

  （图片来自小怡提供）

  收房时，中旅·名门府宣传的“八大景观”货不对板，但港中旅却在我们的未来家园免费赠送给了我们合同之外的一些奇葩景观：“水中庭院”、“月球外墙”、“湿地车库”、“钟乳壁画”、“风雨连廊”、“水景卧室”、“楼顶泳池”…

  （图片来自小怡提供）

  这里是小区进大门的区域，经过成都一场并不算特别大，时间不足两小时的普通风雨过后，小区拥有了一个“水上广场”，排水沟（如果石子下面有排水沟的话）已经满溢…这大约是一种雨天回家的仪式，也是入门的第一道景观——“水中庭院”。

  （图片来自小怡提供）

  我无法考证这是不是开发商的初衷，亦或是为了给小朋友一场科幻体验，抬头看墙面，这坑坑洼洼、起伏不平的楼宇外立面，是不容错过的“月球表面墙”景观。

  （图片来自小怡提供）

  驾车回家的业主还会经过“湿地车库”，若是在这湿滑的地面长久停放车辆，大概也能省去洗车的麻烦。

  （图片来自小怡提供）

  下车之后，另一景观“钟乳壁画”映入眼帘。在车库的墙角有石柱，不知路过的业主未来该以何种心情去“欣赏”这“景观”才能止住心中的怒火。

  （图片来自小怡提供）

  连廊这个词，听起来温暖又美好，可以遮风避雨，是回家的必经之路，也是邻里之间的联结之地。但中旅·名门府给到我们的是“连廊水帘洞”。一边是马路，一边是天井，无任何遮挡，雨水从两边夹击，连廊瞬间变作水廊。雨水湿滑，对于小朋友来说是安全隐患，真是不敢多想。这道风雨连廊，大概就是为了告诉大家：人生没有那么容易，出门就要直面风雨，连个过渡都不给你。

  （图片来自小怡提供）

  这是二楼业主所独家拥有的“水景卧室”，但这个“水池”离窗户只有十厘米左右高差，所以当这些水顺着窗台流进房间，你只好放弃养一两条锦鲤或者一池睡莲的美好愿望，临窗观景的心情也被破坏殆尽。

  （图片来自小怡提供）

  当上到楼顶那一刻，发现开发商还给你了另一个彩蛋，没说楼顶有泳池啊，看着这水波荡漾是怎么回事儿！有业主朋友都戏言：你甚至有点想在泳池里摆一桌麻将烫一盘火锅，才能平复今天回家这一路的激动的心和颤抖的手。

  （图片来自小怡提供）

  说完这些奇葩“景观”，还有一些反人类设计和安全隐患。

  消防楼梯间，水泥浇筑的步梯没有贴防滑砖，裸露的水泥面上间隔分布着滴落的水泥灰浆凝成的“山丘”和施工重物磕碰留下的“坑洼”，完全没有一点新交付楼盘干净、整洁的样子。

  （图片来自小怡提供）

  安全隐患也成了深深扎进每位业主心中的长刺。楼梯转角处外延的缺口，成年人都可以直接放进一只脚，家有稚子的父母忍不住捏紧了拳头，仿佛看到小朋友卡在此处的悲剧画面。

  （图片来自小怡提供）

  更人揪心的是，楼道里这类安全“陷阱”不止一处。

  （图片来自小怡提供）

  移步室内，墙面大量空鼓，挡住门和通风口的下水管道，横在门框上方的燃气管道，不足以安装热水器的逼仄空间，这些反人类设计和施工质量在室内更是比比皆是。相比之下，入户门槛砖断裂，走道墙砖脱落、缺失，房间开关没有电线这些问题，都成了“小事”。

  生活阳台有地漏但放不下洗衣机，大阳台放得下洗衣机但没有地漏，洗衣机陷入了无所适从的境地，它从未想过科技改变人类生活，但人类脑残限制科技发挥。

  （图片来自小怡提供）

  如果说设计师觉得大阳台就不该有地漏，你很难相信，就在同一个小区，也有正确的示范，怎么一个小区，还有两套标准呢？

  （图片来自小怡提供）

  电梯和房间对开门设计，不知是不是最新的“友好社区”理念。因为每一次开门，都最好猫眼看一下外面有没有人，然后再敲门提醒等电梯的邻居注意避让。

  （图片来自小怡提供）

  如果说前面的问题毫无设计可言，但在入户大堂的方面，设计师又毫不吝啬他的“设计灵感”。目测大约半米的吊顶，让本不高挑的入户大堂雪上加霜。仿佛在告诉业主：“进门请低下你高贵的头颅，回家的压抑，从这里开启”。

  （图片来自小怡提供）

  总之，前期极尽溢美的宣传，让业主心甘情愿地花了甚至比同地区精装房高两到三千一平米的价格，买了原以为是梦想中的房子，结果还不如“安置房”。

  从业主开放日到现在，我们发现了很多问题，但有一些问题，我们很难说它是否违反了什么建筑规范，而“品质”、“高端”、“洋房”也没有国家法律法规的标准。但我想所有人看到这些标签，都会觉得这至少应该符合“美观”、“合理”、“便捷”、“舒适”的需求。这也是很多业主在与主城区的刚需楼盘相比，以更高的价格买下这个位于二圈层的改善楼盘的原因。

  然而，我们实际看到的这些“设计”却让业主觉得无法理解和接受。举个例子，效果图中的北大门，美观大气，极尽格调，但现实的落差却狠狠打醒了沉浸在美好愿景中的业主们。坑洼的外路面、低矮的围墙、泥黄色的外墙砖，两扇铁门把业主们对美好生活的畅想都无情地关在了门外。

  （图片来自小怡提供）

  当业主看到这样的现场，后知后觉地翻出了当初签订的格式合同，才发现开放商机智地规避了自己可能存在的所有风险和责任，不知道是不是在一次次投诉维权中得出来的经验。而这样的格式合同，业主连一个字修改的权利都没有。

  除主体质量外的质量问题，业主不得拒绝收房。

  （图片来自小怡提供）

  无论是是否尽到有效通知义务，业主都应主动办理手续，不得拒绝收房。

  （图片来自小怡提供）

  即使水、电、燃气不通，业主也不得拒绝收房~

  （图片来自小怡提供）

  所有的广告、宣传资料所展示的信息都不作数。（PS：总之，我修成什么样就是什么样）

  （图片来自小怡提供）

  如此这样的霸王条款，还有很多很多，无法一一列举。

  而在这个过程中，业主们通过各种自媒体的方式发出自己的声音和诉求，疑似施工方领导的人在某音平台发出令人不敢相信的言论：

  “墙面花、空鼓、起皮都是正常现象！”

  “洋房只是你自己装修后的效果，注意这是清水房”

  （图片来自小怡提供）

  如果说以上的这些，都是用有限的时间可以整改的硬件设施，那么迟迟未见动工的“门邻名校嘉祥”，成了引爆众多家长的导火索。毕竟，孩子的前途，谁耽搁得起？

  （图片来自小怡提供）

  前期此项目利用该学校的规划，吸引了大量有学龄儿童的家长。现如今眼看着交房了，到当初说的开学时间了，学校迟迟不见动工…虽然学校规划另有主体，但当初未能如实告知规划进度和其中风险，反而大肆利用该条件，甚至隐含了学区房的价格加成。如今全家两年期待成空，另做打算不管时间还是经济上都要承受巨大损失。让多少家庭夜不能寐，食难下咽。

  人人都道维权难，兼职无力战到底

  我们这些业主当然也组织了维权代表小组，大致分为网络信息组、媒体对接组、文件编写组、现场文件递交小组、网络平台投诉小组、财务管理小组、开发商对接组、整改进度追踪组、技术支持小组持续开展工作。

  大家的反应，也从一开始的直冲天灵盖的气愤，转变为现在强迫冷静的谈判，不能说维权没有进展，但确实是步履维艰。

  5月23-24日业主开放日，我们发现上述诸多问题反馈给开发商，对方不予面谈也没有积极回应。我们投诉到相关政府部门，政府部门建议未交房，只能提诉求，不能维权。

  6月25-27日集中交房，大批业主因不满上述问题未整改，拒绝交房。现场所谓开发商工作人员极尽狡辩之能事，怼天怼地怼业主。

  6月26-28日，业主在各个自媒体平台发声，通过12345市长热线、网络理政、各相关政府部门电话、网络留言等方式申诉。6月29日，收到部分申诉回应，称已经进入流程，积极督促开放商在规定时间内整改。

  （图片来自业主提供）

  截止目前，维权已有1月余，积极的方面是我们看到开发商在质监局的督促下针对前期协议内容开始整改，比如部分楼栋的外墙，消防梯等。但维权群里业主们的愤怒快要溢出屏幕，一方面是不断的有新的问题暴露，入户厅的漏水，架空层的积水，都解释为水管破裂，还没开始使用的房子就开始水管破裂，以后还要面临多少“惊喜”？

  而另一方面则是对整改事项的不满意。每个行业或许有自己的特性，但“发现问题—评估/分析问题—制定整改方案—方案实施—结果评估/验收”这样的基本逻辑应该是放之四海而皆准的，然而在中旅名门府的整改过程，开放商不给我们公示整改方案，一意孤行，不管业主对整改的方案是否满意，都是一副：不听不听我不听，我不要你觉得，我只要我觉得。

  以楼梯转角的缺口为例，开发商采用了不锈钢补片的方式进行修补，虽然起到防护的作用了，但楼梯井是要在消防救火时走管的，薄薄的钢片易刮破水管，这样的隐患是否需要考虑？

  对此，乐居房产投诉平台专门咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文的维权案例，王玉臣律师给到了大家一些专业的解答和建议。

  问：业主现在觉得合同上面的霸王条款太多，如合同规定出现了文中上述众多问题都不影响交房，不管业主收不收房，房屋产权到时间自动转移，如果业主拒不收房算违约吗？

  答：是的，霸王条款确实不少，通过格式条款的方式排除了业主的一些权利，降低了开发商自己的责任。但是在司法实践中，法院认定霸王条款的并不多。如果没有找到合适的理由或证据，拒绝收房的话可能会构成违约。但是如果交房，开发商也需要满足三大类条件：第一大类就是法定条件，比如取得了规划验收批准文件、竣工验收备案表、消防备案或验收文件等。第二大类合同中所约定的交房条件。第三大类，现场客观情况符合交房的基本条件，比如没有重大质量问题，能够满足居住的正常需要。在收房前，业主有权利进行验房，进行核实，开发商也应当予以配合。

  问：小区主入口门楼，设计非常不合理，业主回家淋雨，保安执勤日晒雨淋，开发商说是建筑设计如此，如果加顶，会算公摊面积。请问门楼的用地性质，到底属于建筑范畴还是景观范畴？如何维权才能保证业主利益最大化？

  答：门楼很多时候会作为配套，是作为景观，不纳入建筑面积范畴，还是其它关键在于门楼是否符合正常房屋建筑的基本特征，比如是否是相对封闭的空间，有门有屋顶有墙，如果符合基本特征，就需要计入公摊面积，和是不是景观的关系不大。即使加顶计入建筑面积，计入容积率，其实分摊到小区每一套房子里，也并不是很大，占比是极小的。关于门楼问题，建议业主首先到规划部门调取下相关的规划文件，看看这个门楼在规划上究竟是如何设计的，如果实际建的和规划相符，那很难改变，只能进行一定程度的调整。如果实际建的和规划不符，则可以要求按照规划去完成。

  （图片来自业主提供）

  问：现在这种情况，有些业主觉得这种修修补补的整改，最终的质量效果和安全隐患都很大，如果退房意愿非常强烈，有什么方式可以退房？成功概率如何？

  答：首先，整体来看，业主直接通过民事诉讼的方式退房的难度极大，成功率也很小。很多业主可能会觉得很难理解，有一些懂法的业主还会拿出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这不是有很明确的规定吗？然而，遗憾的是，虽然这种情况有民事诉讼打赢的，但是从整体大数据来看，可谓是极少数。

  1、在民事诉讼领域，有个基本的举证规则，那就是谁主张谁举证。如果购房人认为开发商因此而违约，需要证明虚假宣传内容是合同的组成部分，必须进行充分的举证，否则就要承担败诉的风险。在这里说明两个基本概念，一个是法律事实，一个是客观事实。在打官司的时候，法院认定的往往是有充分证据证明的法律事实，而不是大家常规所认为的原原本本的客观事实。所以很多时候，一些购房人会难以接受，这就是客观事实呀，为什么法官就是不信呢？为什么法官就是不采纳呀？一句话：打官司打的就是证据！

  2、民事证据效力的差异。在民事诉讼领域，证据分为很多类，比如书证、物证、证人证言、录音录像等。不同类型的证据所对应的证明力是不一样的，可能会相差甚远，而在所有类型的证据里，书证（比如合同）往往是比较优先的，其证明力往往也是最强的。

  3、而在商品房买卖合同纠纷中，法院审理的时候，往往最先考虑的证据就是双方签署的商品房买卖合同。在合同中是如何约定的呢？不论开发商如何承诺，只要合同中不是那么约定的，尤其是合同条款还排除了口头承诺，广告宣传，业主更加难以胜诉。民事证据形式的要求。如果法官面前摆着两份证据，一份是双方都签字确认的商品房买卖合同，一份是没有任何一方签字确认的美轮美奂的宣传材料。哪份证据法官会优先采纳呢？答案恐怕是第一份！原因很简单，双方都签字确认的材料在诉讼领域中的证明力是更高的，也符合书证的基本形式要件。反观宣传材料，不论做得多漂亮，开发商会在上面盖章确认吗？

  4、霸王条款的认定概率太低。可能很多购房人会认为，商品房买卖合同中太多的霸王条款，应当是无效的，然而，如上所述，司法实践中，认定霸王条款的更是少之又少。5、民事判决书具有很强的可复制性。同一个小区，同一个合同模版，同一种情况，如果一个案子判了开发商违约，是不是同小区的其他业主同样起诉，也会这么判呢？这会造成什么样的结果呢？

  但是，直接去打民事诉讼很难退房不等于不能退房，关键还在于咱们购房人能够获取到多少的证据，以及是否能够将这些取得的证据进行合法合规的转化，变成咱们业主退房的筹码。不过，有一点需要特别注意，不论掌握多少证据，一般而言，对于同一个项目最终能退房都是少数，开发商也不太可能给很多的购房人退房。

  截止发稿前，乐居315投诉平台辗转联系到港中旅（成都）置业有限公司的项目负责人，对方表示暂不想接受采访。

  小怡最后告诉我们，业主的诉求也很简单，所有的整改事项，开发商应该形成合理的整改方案，告知整改方案、包括但不限于整改方式、整改期限、使用材料和工艺、验收标准等，形成文字，双方签字认可后按方案实施。