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  乐居买房讯（鞠小超）在买房之前，购房者可能都不知道什么是腰线层，甚至买房后也不清楚。通常情况下，如果购房者不询问的话，销售人员是不会主动告知该层是腰线层的，直到最后交房入住时才意识到。

  “我们是把家里的大房子卖了换成小房子，首付71万，按揭贷款60万买的这套房子。我和爱人每个月的工资加起来也就6000多块。”张女士现居濮阳，算是异地维权，郑州的房子其实是给儿子买的。“交房后才发现是腰线层，开发商却表示无任何补偿方案，随便告。”

  乐居房产投诉平台最近收到的一起关于腰线房的投诉。张女士是来着河南郑州的一位购房维权用户，她在平台反映说：2019年5月购买河南郑州兴隆城雅园5号楼的住房一套 ，当时售楼部没有任何关于腰线层的公示，销售人员也从未告知5层是腰线层 。2021年4月收房时才发现:阳台比同户型邻居家多了一堵高约1米的墙和一个大约宽60公分的平台 。收房现场与当时的销售人员联系，对方表示自己也不清楚腰线是五层，她一直知道的三层或四层是腰线 。

  张女士表示，查看自己的购房合同，上面没有任何关于腰线房的标注或提示，购房合同内容及合同内房屋平面图与同户型邻居完全相同。目前，腰线墙和平台对采光造成很大影响，而且一到雨天就容易渗水，从她拍的照片可以看到，因为下雨和高空抛物，现在的阳台上积满灰尘，脏乱一团。

  买房之前不懂何为腰线层？

  先来科普一下：腰线通俗讲就是腰带，腰线层这个名词是高层建筑专属，一般指建筑墙面上的水平横线，在外墙面上通常是在窗口的上或下沿。腰线层一般有两种形式，一种作用就是装饰建筑的外立面，让建筑的外立面显得美观更有层次感。另外一种是在一定程度上起到了保温、隔音、隔热的作用。

  总的来说，腰线层除了装饰美化，从结构上起不到抗震、稳固楼体的作用。所以，一般购房者在了解了腰线层之后，都不愿意选择。

  为何避免买到腰线房？

  一是容易渗水：腰线层的设计都有突出，其突出的部分极易受到风吹雨打，下雨天雨水容易飘进室内，长此以往，居室易发霉。二是采光问题：腰线层最大的问题就是室内的采光受影响。阳台边窗外厚厚的一层腰线凸现出来，会阻挡一部分阳光。

  此外，还存在安全问题：腰线层处在底层容易遭小偷，凸出的空间无形中为小偷提供了落脚的空间。如果周围环境卫生不好的话，容易藏匿老鼠，存在卫生安全问题。

  从张女士晒出的合同看出，兴隆城雅园（楼盘现名叫谦祥世茂兴隆城）的开发商为河南谦晟祥和实业有限公司，“我也找售楼部的销售负责人范总反映过腰线房的问题，范总直接去找了开发商的负责人对接，对方的意思是这个腰线层是在政府有关部门报批的，没有违建。”当问起张女士有没有去相关单位维权的时候，张女士表示很无奈。

  随后，张女士发出两份户型图，她提到：“这两张户型图一张是我家的，一张是我们同楼同户型其他邻居家的，也就是合同里面的户型图，完全一样，包括合同的内容都完全一样。但邻居家的不是腰线层，他们都是整个的落地窗，下面是一堵墙，外面还有一个宽大的平台。”

  关于腰线层的问题，张女士也曾给郑州市12345反映过，收到的回复是建议去找开发商协调解决，如果确实不能接受腰线层的话，最后的结果就是自己走诉讼的道路。“政府部门意思是他们无法直接要求开发商做出什么。”张女士补充说。

  后来，售楼处范总就给张女士承诺：实在不行就办理退房。开发商那边表示可以办理退房，但是之前付的这两年的房款，包括银行的按揭都不算数，也就是说开发商只按购房合同的原价退款。“所以，他们根本就不是想真的退房，一点儿诚意都没有。”张女士很气愤也很失望。

  和住在雅园的张女士遭遇同样腰线层问题的，还有谦祥世茂兴隆城的其他67户购房者。他们住在隔壁小区臻园，同属一个开发商。

  大家在社交媒体上建立了一个专门的腰线层维权群，群里有用户不停表达愤慨：他们（开发商）就是一直满满的套路，一次次的拖延不处理。

  群里同样维权的袁先生提到：腰线层比其他楼层外立面多了一个装饰带，长贯穿整个楼层或者上下两层各一半，高一米左右，厚度30公分左右，部分B2户型采光面积减少3个平方左右。我自己的房子大概一个多平方。B1的则是落地窗直接没了,多出了一个几十公分的墙头，这些和买房时带我们看的清水样板间不符。当时签的合同内容也并无腰线层相关约定，销售人员也未尽告知义务。

  维权群里的其他购房者表示认同，并且补充说：关于腰线层的问题，收房的时候对接的销售经理也不知道这回事儿。另外一名业主在群里晒出与置业顾问聊天记录，非常不满的语气说：“每一位置业顾问都建议起诉，他们就是事不关己高高挂起，对我们而言毫无意义。”

  还有住在谦祥世茂兴隆城30层腰线层的购房者晒出照片，表示因为腰线问题，自己家的采光挡了三分之一。“买那么高有啥用？当太阳出来照到屋里，照到阳台上的时候。和楼下的直接对比，差可大一块面积采光。只能说比低层的采光好，只能这样说。”另外一位购房者补充说：“低楼层（采光遮挡的问题）更严重”。

  同样也是购买了谦祥世茂兴隆城项目腰线层的陈先生晒出另外一张和置业顾问的聊天记录，吐槽道：“5月份没交房的时候我一直以为腰线层是31层，并且告知我没有任何影响，收房的时候我都傻眼了！一直给我说的腰线层是31楼，我也没怎么去过售楼部…因为这个人还是我之前的同事，我特别相信她！”

  “买房时压根没提这事（腰线层问题），还搞饥饿营销。以后买房不是直系血缘的都不要信。保有底线，十个占两个都不错了。”群里另外的购房者反思道。

  “我本来不懂什么是腰线层，直到交房了去邻居家才发现，我们家和别人家不一样。采光直接被挡了一半，白天在家得开着灯。维权快要一年了，什么进展也没有。房子也退不了，毕竟我装修都花了快要二十万，再买新的房子也不现实。唉~”袁先生叹了口气说。

  “别人家都是视野开阔的大落地窗，我们家却有堵一米高的墙。”现在从事房产行业的维权用户陈先生在接受笔者采访的时候提到，“那些知名的房地产商都是提前告知腰线层问题的，而我们买房的开发商实在是不守商业规范。大家曾组织过十几人去跟他们协商谈判，但人家就说事已至此，已成定局，你们该起诉起诉。”

  对此，乐居房产投诉平台联系上了项目销售负责人范总，范总表示自己多次就腰线层的问题去对接过开发商（河南谦晟祥和实业有限公司）的负责人，对方明确表示：房屋买卖合同是根据郑州房管局网签合同的模板拟定的，没有任何问题。“我其实也曾帮维权业主去给开发商提过赔付方案，比如免除两年物业费，但对方都没同意。客观讲，（腰线层）维权的问题很少，大家也都知道，腰线层是不会在合同中体现的呀。”

  对于这68户购房者的维权困境，乐居房产投诉平台专门咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文的腰线层维权案例，王玉臣律师给到了大家一些专业的建议：

  首先核实是否存在虚假宣传欺诈销售的问题，比如开发商销售的时候根本没有提到腰线层的问题，而且提供的宣传材料也根本没有。那么就可以视情况提起相关的违法查处。第二、尽快核实所签署的合同及相关文件中是否有相关的约定，知己知彼。如果有约定，开发商已经悄悄写到合同或其它文件里了，直接打民事诉讼恐怕就很难了，往往需要采取民事之外的其它法律手段。第三，如果合同中没有提到腰线层，可以结合具体的调查取证，视情况提起相关的民事诉讼。最后，可以通过政府信息公开等方式挖掘更多的违法点，进一步采用违法查处等方式进一步转化，通过合法合规的方式将证据转化为谈判的筹码。

  如何避免买到腰线层？王玉臣律师给到大家的建议是：

  首先购房的时候务必注意详细查看所签署的合同以及相关所有文件，尤其要关注不利因素告知书和预售合同的补充协议。其中不利因素告知书是商品房销售过程中，常规的必备的文件，有的是作为预售合同的附件存在，有的是以告知书的形式独立存在，还有的直接在售楼处就有公示（往往相对偏僻的地方）。

  补充协议是商品房预售合同示范文本之外，开发商为了规避自己的风险，往往提前准备的格式文本，里面往往存在大量的增加开发商的权利，减少开发商责任，排除业主权利的约定。关于腰线的情况有可能悄悄出现在这些文件里。

  当购买的房屋可能是腰线位置的时候，购房时务必要求开发商提供下这个楼的图纸，尤其是外立面图纸，看看是否有腰线的规划。如果规划上有，那将来建好的时候一般肯定是有的。

  腰线层会更便宜吗？对于购房者们比较关心的这个问题，王玉臣律师也给出了解答：从公平角度出发，开发商在销售的时候，如果销售的是腰线层，其实应当比其它楼层要便宜一些，毕竟往往会有一些不太好的影响。但是不少开发商在销售的时候刻意隐瞒，没有丝毫便宜，所以往往会导致一些维权的发生。

  简而言之，如果运气不好购房时没有被告知是腰线层，购房者们很有可能会被要求按正常价格购买。万一不知不觉得上当了，大家也要及时拿起法律武器维护自己的合法权益，避免陷入“索赔遭拒，退无可退”的两难境地。

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