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  乐居买房 陈天赐 发自北京

      又是老生常谈的学区房

  自从06年《义务教育法》颁布，“就近入学”的概念兴起，学区房就一跃成为有娃一族的信仰。后来“小升初”直升制度出现，学区房更是直接住在神坛上下不来。

  随着时间的发展，学区房早已变成教育垄断和阶级固化的砝码。家长们挤破头望房兴叹，“鸡娃”们从幼儿园便开始内卷，早期政策的不平衡更加剧了这种现象，巨大的泡沫积累在学区房这一特殊的市场中。

  当资本跟教育绑定的时候，公平便无从谈起。国家当然清楚这一点，尤其是近几年对于学区房的调控逐渐加紧，甚至到了****的地步。早有北京“7.31”新政，现有深圳征求意见稿，都是在对着学区房这一蛋糕动刀子。

  就在上周，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称《草案》），向社会各界征求意见。

  （来源：深圳市人大网）

  其中有两条特别受到关注，一个是建立义务教育学校教师交流制度，另一个是建立房屋租赁参考价格制度。

  前一条好理解，简单来说就是教师轮岗制，早在十年前就已经提出过了，但由于各种原因至今仍未能大面积推广，只在一些发达城市试点，比如上海奉贤区、松江区等进行的区域试点。

  而第二条就非常耐人寻味了，要知道，这可是我国第一次有城市明确提出要开始调控租赁市场定价了。说白了就是调控房屋租金，不让房东坐地起价。

  好家伙，深圳不愧是先行示范区，刚颁布了二手房参考价格机制，这紧接着就把矛头对准了租赁市场。

  看到这可能有人要问了，这两条跟学区房有啥关系啊？没关系是不可能的，而且这关系可大不一般，某种程度上甚至可以说已经动摇了学区房的底层逻辑了。

  名师？拿来吧你

  咱先说这第一条：建立义务教育学校教师交流制度。

  深圳的义务教育一直以来存在着一个比较大的问题，就是学位紧张。僧多粥少，所以各种入学规则那是层出不穷。从户籍、社保年限到房屋产权等等那全都是门槛，一个不达标几年的努力全都白费。

  所以15年开始推行的大学区制度，和这次强调义务教育也是深圳政府改革教育的一个决心。

  大家都知道，一个名校的形成主要靠两大因素：生源+名师。生源可以用大学区制度使其流动起来，那名师的流动自然就需要靠教师轮岗制了。

  教师轮岗制，就是让同一个片区内不同学校的老师，在规定年限内轮流到其他学校任教。这可不是简单的参观学习，而是待够至少一个教学周期的那种长期“公差”

  这就从教师层面打通了学区房的壁垒。你买学区房不就是图一个好学校好老师吗，我让老师动起来，你入学我换老师，哎，就是玩儿。

  开个玩笑，事实上当然不会这么简单。教师轮岗制想真正作用到学区房上，最大的问题在于能不能平衡名校和普通学校之间的差异。

  首先，所谓名校名师，数量还是比较稀少的，能轮岗的则更少。就拿上海举例，自2013年试点以来，总共只有151位正高级以上教师参与，相比上海庞大的教育市场来说可谓是杯水车薪。

  另外，一个名校所积累的底蕴绝不是单靠名师就能实现的，它需要的是一届又一届学生和老师的共同努力磨合，建立一套完善的教学体系并且持续下去。

  教师轮岗制只能缩小学校间的差距，除非轮岗教师能和他们的新学生产生超出预期的磨合度，否则是不可能抹平差距的。

  这就意味着大部分家长还是会看准那些一直以来高升学率的学校，甚至是花更多的钱去私立学校，进一步造成公立学校和私立学校的分化。

  所以说，上海试点中出现的学区房一夜跳水150万的现象更多是一种心理作用，教师轮岗本质上还是想解决教育的相对公平问题，体现在学区房上的作用有，但有限，需要其他的配套政策来支持。

  深圳：配套政策？这不就来了吗老弟

  虽然教师轮岗制是调控学区房的一大利器，但并不能在根本上动摇学区房的根基。深圳当然也是清楚这一点，所以****的推出了租赁市场参考价格机制。

  这一机制可不是说单纯的控制租金定价这么简单。当你把它和之前深圳实行的大学区制度和积分入学体系结合起来看时，就会发现他的奥妙。

  大学区制度也是老生常谈了。2015年开始深圳就着手实行“多校划片”，一套房子对应多个学校。可前文也提到了，深圳学位不够用，所以就整了个非常复杂的积分入学体系，将户籍、居住时长、房屋产权归属和社保年限等统统划入审核标准，谁满足谁入学。

  （来源：深圳政府在线）

  可这样做就有一个非常大的不确定因素——房屋产权归属。

  可能没在深圳租过房子的人，不太清楚深圳租房入学有多么困难。深圳是个人口净流入市，租房在深圳一直是卖方市场，这也导致许多租房住的年轻家庭为了孩子入学需要至少租一年的房子，如果租的是商品房，则还需要房东同意才能使用房屋的学位。

  孩子入学还要看别人的脸色，这搁谁谁不憋屈。

  而且，不光孩子入学掌握在房东手里，租金的生杀大权也由房东一手决定，最惨的情况莫过于孩子上不了学，家也没了。

  就像这次草案刚刚出台，就已经有房东坐地起价了，他们不仅抬高房租，还要求至少6年起租。

  所以说，深圳很有远见地先一步扼杀了这种趁火打劫的行为，并且，在草案中还提到：“市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。”

  细心的读者应该已经发现了，草案里只提到了户籍、居住时长和社保年限，房屋产权被刨除了。也就是说，接下来深圳调控政策的方向，很可能要在学区学位的关系上动刀子了。

  用大学区制度降温学区热度，改革积分体系给学区学位松绑，最后用租金调控制度保障租房客，进一步控制学区房涨势。一环扣一环，一张无形的大网即将在深圳学区房的头顶落下。

  学区房，命或许不久矣

  说了这么多，我们也不难看出这其中的门道。学区房一直以来所为人诟病的是它用资本绑架了教育，花钱就能上名校，就没有公平可言了。

  国家近来的动作也越来越多，越来越明显。前段时间，“双减”政策横空出世，课外培训机构瞬间迎来寒冬，教育股接连跌停，亏得妈都不认。

  更有甚者，广东把课外培训机构治理纳入扫黑除恶专项，湖北则直接让扫黄打非办介入，彻查校外培训。

  "妈，我真在上补习班"

  再加上深圳这一草案出台，无不证明着国家要对公共教育领域开刀，而最直接有效的打击对象，就是学区房。

  7月24日，住建部联合8部门共同出手整治房地产市场乱象。并设置了明确的时间表和路线图，要在三年的时间内，实现房地产秩序的明显好转。

  （来源：住建部官网）

  那些动辄十几万单价的学区房，买到手稳赚不赔的“老破小”，也许就会随着这次深圳的大招，都烟消云散了。

  扫清住房、教育障碍，为三胎政策全面铺路，就是未来的大方向。或许在不远的将来，我们可以看到教育的主旋律，从效率转变为公平，学区房也可以走下神坛。

  不过，学区房背后毕竟是大部分人一生的积蓄，此次深圳也并没有打破就近入学的原则，要想彻底取缔学区房，还需要通过政策调控，还有很长的路要走。（完）