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  乐居买房 朱婧怡 发自北京

  2020年末的平地一声雷，房地产行业需求端的金融监管迎来了史上最严新规——房地产贷款集中度管理制度，对银行的房地产贷款实行双红线管控：

  一个是房地产贷款（包含地产商开发贷/个人按揭房贷/保障性住房贷款等）占银行全部贷款的比例，另一个是个人按揭贷款占全部贷款的比例。超出红线的银行要压缩房地产贷款额度。

  此举可有效挤出楼市里的金融水分，遏制炒房行为和游离资金。但与此同时，也有一些刚需客发现，自己被 “误伤”了：明明有购房资格，但却在房贷上“摔跟头”；购房成本提高、房贷周期拉长、失去贷款资格，让买房变得既吃力又迷茫。

  图源：pixabay.com

  “不承诺放款时间” 以房换房行不通

  “我们销售经理直接说了，要是这个客户先卖房才能买房，那就可以考虑放弃了，放款期现在都在拉长，您还是想别的方法筹备首付吧。”

  看着销售如此实诚的回复，林豪的脸皱成了苦瓜。

  “房地产贷款集中度管理”已实行超过半年，杭州、宁波、广州、合肥、成都、郑州和天津等热点城市近期不同程度出现按揭额度紧张、房贷利率上调以及房贷周期延长等现象，有部分银行已经暂停二手房贷，甚至有银行将“停贷令”延伸至新房业务上。

  苏州也在其中。5月22日，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，四大行首套房贷款利率涨到5.7%。据贝壳研究院统计，此次苏州上调幅度在全国所有城市中排名第一。

  林豪就是赶在这个时候决定买房的。已经居住了30多年的老房子老化严重，本想搏一搏拆迁，却始终没有动静。看着已经80岁的母亲每天都要花半小时“挪”上七楼，林豪坐不住了：“我妈为了我辛苦大半辈子，不能再让她这么辛苦地爬楼梯了。”

  卖房买房，必须要等手里的房子卖出去，收到买家贷款的尾款之后，才有资本置换新房。放款时间被拉长，就意味着交易时间也被拉长了。

  就二手房放款问题，林豪向各大银行的个贷经理咨询，大部分银行表示“不能承诺放款时间，至少2到3月起步。”更有银行直接表示，目前额度严重不足，暂不接单。

  “我看中的那套房子不知道有多少人抢着要，可能还没等到二手房的放款，这新房就抢没了。”林豪打开手机里的视频，画面里是他所中意楼盘的开盘现场，人头攒动，好不热闹。

  图源：乐居苏州站

  一波未平一波起 房贷利率坐上“火箭”

  卖房筹首付行不通，林豪只好向亲朋好友借钱，但问题又来了。因为限购限贷的原因，首付的钱只能是直系亲属给予，不然的话就这笔钱就会被认定来源不明，不能用于买房。

  面对复杂的家庭关系，以及可能要办理“我妈是我妈”的证明，林豪听从销售的折中办法，房产证放弃写他们夫妻俩的名字，只写女儿的名字，这样就可以作为女儿的直系亲属，把筹集的钱合理地用在买房子上。

  “用了女儿第一套房子的名额，将来她结婚买房只能算二套、交8成的首付（注：贷款还清是5成），只希望她能够找一个有经济实力的老公吧。”林豪无奈地笑着说。

  谁成想，一波未平一波又起。7月3日苏州房贷利率又集体暴涨，突破6字头，重回历史巅峰。如果100万贷款还30年，按照之前5.1%的房贷利率来算，总利息95.4万；而现在按6.3%来算，总利息是122.8万，也就是要多还27.4万，等于一辆车钱。

  图源：乐居苏州站

  “还能怎么办，只能多借钱交首付，贷款的钱就少一点。无论如何，买房这件事不能再耽搁，压力大点也无所谓了”，林豪长叹一口气，“一想到买了新房后的新生活，再难也得迎头上。”

  离婚未满三年买房？这得叫前配偶配合签约

  同样被政策“误伤”的还有来自上海的淑敏。离婚两年后再婚想要买房，明明不属于限购人群，但却无法获得银行的贷款，因为她离婚未满三年。

  今年1月21日，上海楼市进一步调控：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。而在此背景下，不少银行放贷政策也出现调整——只要离婚未满三年的，相关房贷业务一律拒之门外。

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  “我问过银行，都说离婚三年内不受理房贷，不管你是再婚还是未婚。”4月，淑敏跑遍上海的十几家银行，得到的都是不能受理贷款的答案，哪怕她已经去房地产交易中心确认过自己有不限购的资格。

  也有银行松口表示这种情况下可以贷款，但需要找前配偶提供资料证明；离婚后无买房贷款、离婚协议上无房产份额等等，签约的时候还需要前配偶在场。

  “这是假离婚才干得出来的事吧！都离婚互相拉黑了，谁还有闲心管对方能不能买房。”淑敏表示，她现在最坏的打算就是等离婚满三年才去贷款：“现在买不了房，不知道一年后房价会涨成什么样子，儿子该读书了，也分不了他想去的学校。”

  淑敏为此还结识了一群同样因离婚被房贷困扰的“难兄难弟”，他们每天都在群里分享彼此去银行贷款经历，讨论可以贷款成功的法子，甚至想通过法律途径来证明自己不是炒房客，但大多不能奏效。

  上海离婚3年内限购细则

  “国内有部分城市在这方面的规定是，离异两年内要追溯过去家庭所有房产，而上海升级为3年，政策严厉性更强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  严跃进在接受国际金融报的采访时指出，上海房地产新一轮调控后，关于“政策误伤”的讨论也开始增多，尤其集中在三个问题上：真假离婚的限购、信贷政策收紧下迟迟不放款、税费成本增加等问题。而且此类问题也引起了部分合同违约情况，甚至引起了很多民生问题，也说明部分政策亟需继续调研、亟需细化的迫切性。

  减少“一刀切” 政策细化才能真正利好“房住不炒”

  房地产市场是站在整体格局，确保宏观稳定的角度下进行调控的，很难做到面面俱到去考量微观个体的买房流程，这就使得被“误伤”在所难免。

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  “一刀切的做法也确实需要不断去研究，毕竟对购房者是有误伤的。从实际过程看，这也说明购房需求更加复杂化，也需要地方监管部门把政策做细，适当时也要对政策做系统的评估。”严跃进建议。

  在当前的调控环境下，无论刚需还是改善，购房者目前能够做的，是尽可能全面地了解楼市动态，熟知本地新政下的各项流程，减少被误伤的可能性。同时，也应努力做足心理和物质准备，把握每年的各个购房窗口期，让房子早日“入袋为安”。

  （应受访人要求，文中林豪、淑敏均为化名）