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  （乐居买房讯）“天下苦学区房久矣”。为了让孩子上好一点的学校，你愿意付出多少？你甘心放弃什么？

  “买房的时候告诉我们只要交首付就行，其余不用管。签购房合同的时候开发商又说离婚才有购房资格，等我们办完离婚手续后，却被告知房审没通过…”李女士在电话那头控诉道。这已经是第6位用户在乐居房产投诉平台发起对西安万景荔公馆项目的购房资格投诉了。

  李女士的故事，还得从购买学区房说起。2020年3月份，李女士在某房产中介app上找到了一位置业顾问，当时置业顾问告诉她：疫情期间，购房审核资格比较宽松，虽然她们家已有三套房不符合西安限购资格，但只要她和老公办理离婚手续，就可以再次购买一套学区房。因看中万景荔公馆项目的学区位，考虑到两个孩子以后上初中需要，李女士签了认购书，并付了100多万的首付。

  2020年12月份的时候，李女士和老公办理了离婚手续。之前的置业顾问换成另外的人联系到李女士，告知她房管局那边没有审核通过她的购房资格。究其原因，对方也没说出个所以然，只说让继续等，开发商还在和房管局协商推进。

  万景荔公馆，开发商为西安万景美奂置业有限公司，位于西安子午大道与学府大道十字东南角，小区规划一般。据悉开盘也就两百多套房子，但意向客户已达两三千人。其最大卖点是名校学位。买房子就带铁一中湖滨学校一个小学或者初中的学位，买车位再带一个学位；项目自建有幼儿园。

截图来自用户提供

  所谓学位房，就是开发商和学校有联建或合作的关系，购买了这种类型楼盘的业主子女可直接获得学位，无需参加入学考试、入学摇号等程序，孩子入学不受户口限制。但学位房并不等于学区房，而且买了学位房也不一定能100%入读。

  “要不是为了学位房，万景荔公馆我们是不会考虑的。现在（购房资格过不了审）开发商不处理，让我们等。如果重新签认购书，就要按照现在价格。之前说可以退款现在也不能退了。”李女士补充说。

  和李女士情况不一样的是赵女士，她表示：“我是有购房资格，购房审核资料2019年左右就交给开发商了，但到现在还没提交房管局审核，因为开发商内部流程一堆问题。”这一年多来，赵女士说每次去跟进情况，开发商都踢皮球，对方称资料已经全部交给了房管局，只是那边审核流程比较慢。“但我们近期打电话到房管局咨询，才知道开发商没有把我的资料交上去”。

  问起赵女士说的“开发商内部流程一堆问题”指的是什么，赵女士详细讲了讲自己的购房离谱过程。

  一开始，赵女士的购房资格其实是没有问题的。2017年买房的时候，只签了一个内部的认购单，说预售证需要等待，但不会很久，很快就可以签正式的合同了，一直拖到2019年，预售证才下来。2020年6月的时候，赵女士把购房所需资料交上去，开发商内部却一直不处理，只说交给房管局了。赵女士信不过，自己去房管局一查才知道自己的购房资料根本没有提交，后来催了对方才勉强去提交。因为赵女士现在住的这个房子登记重复了，导致房审资格没过审。就因为来来回回走流程，时间就已经过去了一年。

  赵女士有些气愤地说：“主要就是开发商自己内部的流程有问题，每次都是敷衍，不去核实就告诉我在走流程了，问题是资料压根就没交到房管局，直到我们自己知道这事儿，然后去房管局查，房管局告知我们资料从来没有交上来过。”

  程先生的情况跟赵女士有些相似，他是17年底签了内部的认购书。开发商当时给的口头承诺是19年底可以交房。“经过中间无限期的延迟交房后，直到19年底，开放商才拿到房产五证。”开始办理正式合同、面签等流程的时候，程先生被告知落户时间是在购房之后，没有购房资格。程先生很不解：“明明当时签内购协议时，一步一步跟着他们置业顾问所说的流程走的，怎么就成了没有购房资格呢？”

  “17年定金先是交了10万，落了户之后补交了总房价的30%，目前一共交了40多万。这笔钱在开发商那里放了4年之多，如果他们不办理合同手续，我们损失太大了，退钱的话还要扣掉定金，那么就是一毛钱利息不给还扣了钱…目前房价平均上涨每平米有五千块了，再拿这笔钱也买不到房子。”程先生忍不住调侃了一番，“我们现在只求能住房，如果17年谈对象要结婚而买这个房的话，这拖下去娃可能都走了。”

  同样预备婚房的还有苏先生。苏先生17年10月落户西安，12月在万景荔公馆交完30多万的首付。当时被口头承诺是19年底交房，但直到现在都还没有办理贷款手续。苏先生补充说：“前段时间，开发商把我的认购时间改到了17年7月，7月我还没有落户西安，导致没有购房资格，房管局过不了审。”

  苏先生晒出他和置业顾问的聊天记录，他说自己到现在也没明白为什么开发商要把自己的认购时间改到提前那么多。“为了避税？还是为了避开摇号？”苏先生表示无解。  

  本来房子买来是作为自己的婚房，结果一拖好几年。因为这延迟的交房问题，苏先生到现在还没结婚。

  这些因为购房资格问题而进行维权的用户，自发在社交媒体上建了一个沟通群，群里有60人。苏先生说，“每天看到大群（400多人的项目购房业主群）里的朋友发来的项目实景，看到房子已经封顶了，可我还没有购房资格，挺着急的。现听说遭遇同样问题的差不多有一百多户，不知道他们有没有同样的焦虑？”

  在购房资格维权的社交媒体群里，张先生总结发言：之所以房管局审核通不过，迟迟不能办理合同，主要原因就是开发商违法售卖房子，不给我们解决问题。

  “我们二期的房子开发商在2017年就开始明目张胆的售卖了，当时售卖的时候五证他们一个都没有，承诺我们预售证很快就下来了，让我们先签了预售合同。结果我们一直等到2019年11月，他们预售证才下来。2020年通知我们陆续去办理相关手续时，因为2017年、2018年西安市限购政策和现在不一样，导致本来购房(签预售合同时间)的时候是有购房资格的，但是因为开发商一系列的操作，最终的结果是我们购房资格有问题，迟迟不能办理手续。现在开发商也不管我们，也不给解决，让我们要么退房，要么按照现在的房价在补交钱，他们才给办理。”

  对此，乐居房产投诉平台专门咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文的购房资格维权案例，王玉臣律师给到了大家一些专业的建议：

  问：一、针对这样的情况，置业顾问和开发商分别应该承担什么责任呢？

  答：首先，置业顾问往往属于开发商的工作人员或开发商委托的销售人员，属于职务行为或受托行为，法律后果应当由开发商承担。其次，如果置业顾问还是相关的房产销售中介人员，具有相关的行业资格，其无证销售行为还应当受到相应的行政处罚。其次，作为开发商，应当承担两个方面的责任，首先民事上的责任，明知道自己没有相关的预售资格，还进行违法销售，显然存在主观过错，如果业主最终无法办理网签，无法继续履行合同，开发商应当承担相应的损失赔偿责任。再次，行政管理方面的责任。从商品房预售的相关管理规定来看，开发商在没有取得预售许可证的情况下而进行销售，违背了相关的法律规定，应当受到相关主管部门的行政处罚，应当承担相应的行政处罚方面的责任。

  问：针对上文苏先生的问题，开发商改了购房的时间导致用户没有购房资格，以及有些用户买房的时候没有购房资格但却被忽悠交完首付，这样的情况应该怎么维权呢？

  答：首先取证要先行，要将最初的实际的购房时间相关证据，以及当时开发商忽悠没有购房资格的购房人可以购房的相关证据收集起来。比如当时签署的商品房预售合同，认购书，当时的付款记录，当时的沟通记录，当时开发商承诺可以办理购房资格的相关证据等等。维权必须要先有证据，有了证据才能进一步转化为维权的筹码。第二，可以针对这种违法销售依法提起相关的违法查处，要求建委部门对这种行为进行调查处理，进一步给开发商施加压力。

  可以通过政府信息公开等方式对这个项目从开始拿地到最终建设完成的所有手续进行全面摸底，把证据拿到手里。一方面验证当年开发商根本不具备销售资格，另一方面进一步挖掘开发商是否还存在其它违法点。第四，如果通过政府信息公开还能发现其它违法的问题，还可以进一步提起相关的违法查处，进一步转化为维权的筹码。

  总之，可以综合以上工作的情况，尝试是否还能办理网签，如果实在是办理不成，无法继续履行合同，则视情况提起相关的民事诉讼，要求开发商承担相应的法律责任，比如要求返还房款及同期银行贷款利息，违约金及超出违约金部分的房屋差价损失。

  除此之外，乐居房产投诉平台采访到了一位不愿透露姓名的用户，他发来自己的认购单，介绍说17年11月交完首付，到现在一直没收到通知去办理贷款合同，交房时间一拖再拖。

  他的情况比较特殊，签认购单的时候，置业顾问信誓旦旦的承诺可以加父母的名字，买完后办手续的时候却说他父母年纪大了不能贷款。这位先生去年还补交了首付1万多元。“我就想问问我们这能不能去掉父母的名字，让开发商给我们合规的办手续？”

  针对此问题，王玉臣律师也给出了自己的一些专业的建议：关于是否能去掉父母的名字，首先，如果有明确的证据证明当时置业顾问确实做了承诺，可以要求开发商履行承诺。其次，如果没有证据，开发商也不承认，则很难推进。第三，如果有证据，但是开发商不履行，可以视情况追究开发商的责任。同样可以参考上一种情况的维权方案，全面维护自己的合法权利。

  “电话都打了多少个了，回复就是谁让你们买这种开发商的房子，怪不了别人的。”这位不愿透漏姓名的先生还抱怨道：“我已经换了四个置业顾问了，而且现在这个置业顾问从来不回消息。”

  截稿之前，我们没能联系上万景荔公馆项目的负责人，而这些用户维权动态也再没有进一步更新。若要问李女士她们为了给几年之后上初中的俩孩子买学区房而离婚，值不值得？或许没有答案。人，总会被自己所处的环境影响，为人父母更是难以做到“佛系”。哪怕倾尽所有，大多数父母还是会想给孩子更好的。

  在采访的最后，问李女士：“现在复婚了吗？”“还没呢，总得等房子买了，孩子上学有着落了再说吧。唉”李女士叹了口气。

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