正文

9月初，北京官宣“认房不认贷”，购房者对北京购房的关注度有所回升，并期待是否会有更多楼市政策的放松。乐居邀请天猫好房依米同创，梳理了北京当前购房必看知识点，方便购房者参考对照。

一、北京二手房交易流程

二手房交易流程根据买方的付款方式，可以分为两大类，一是全款买房二是贷款买房（贷款买房又可分为商业贷款买房和公积金贷款买房）

全款买房的基本流程具体如下：

贷款买房基本流程如下

二 、银行贷款政策

北京市个人住房商业性贷款的政策是什么

基点（BP），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多 少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为： 商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。

2023年9月1日起，北京执行“认房不认贷”政策。该政策只适用于商业贷款，公积金贷款仍按“认房认贷”政策执行。

01以家庭为单位进行核查

02认定首、二套的标准

03商贷、公积金贷款认定情况

01、以家庭为单位进行核查

以家庭为单位，是指不仅审核主贷人名下房贷情况，还要审核主贷人家庭成员情况。

家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准，主要看有没有年满18周岁。

以名下房屋套数为例，主贷人在京名下有1套住宅，其未成年儿子在京有1套住宅，以家庭为单位审核，家庭名下共2套住宅。

02、认定首套、二套的标准

使用住房贷款买房，商贷和公积金贷认定“首二套”的标准不太一致。

1.商业贷款“认房不认贷”

“居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。”住房的范围包括经济适用房、已购公房、商品住房、平房，不包括商业用房、办公用房。

2.公积金贷款“认房认贷”

以家庭为单位进行审核，认北京名下的房，认全国范围内的住房贷款记录，包括商贷和公积金贷，不论贷款是否结清，都算贷款记录。

注意:

贷款购买的房屋是商业或办公用房，不计算贷款记录;以住房为担保物，完成的抵押消费贷或者二抵押经营贷，不计算贷款记录。

●特殊情况

2017年3月24日之后，借款人离婚不满一年且未再婚的，申请贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，认定为二套。

03、商贷、公积金贷款认定情况一览

3. 税费政策

二手房涉及的税费主要有:契税、增值税及附加(教育费附加、城市维护建设税、地方教育费附加)个人所得税、印花税、土地增值税、土地出让金、不动产登记费等。

契税

①契税，是指在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税

目前北京契税的征收比例如下:

估算公式为:契税=网签价*税率

注意:此为估算公式，准确的公式还与最低过户指导价、增值税有关。

②增值税及附加

增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

增值税附加城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称

在二手房交易中，我们通常说的缴纳增值税，是缴纳“增值税+增值税附加”，影响该税种额的因素有五个:

1、出售人性质，个人或非个人;

2、房屋性质，住宅或非住宅，普通住宅或非普住宅;

3、房屋持有年限，满五、满二等;

4、房屋原值(有或无) ;

5、核定价格与网签价格比较。核定价又称过户指导价，它是由当地税务部门确定的。

当出售人为个人，交易房屋为普通住宅，房屋持有年限满二，三个条件同时满足，可以免征增值税及附加。

若有一个条件不满足，则需要按照下列公式计算缴税

③、个人所得税

个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税

个人所得税优惠政策:

1、只有满足下列条件时，个人所得税才会按全额征收，税率1%:

(1)交易房屋为住宅:

(2)无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单;

(3)房屋持有年限不满5年或非售房家庭在京唯一住房

2、只有同时满足下列条件时，个人所得税才会享受免征:

(1)交易房屋为住宅

(2)房屋持有年限满5年:

(3)交易房层是售房家庭在京唯一住房

计算公式如下：

附：

依米凭借卓越的企业文化，经过4年的发展，探索房产金融服务平台的新路径、新模式、新方法。涵盖房产交易签后服务、房产交易金融服务、金融机构助贷业务三大业务板块，为广大客户提供专业、便捷、透明和个性化的一站式服务。深耕北京市场4年间获得了经纪机构、银行、c端客户的好评，在二手房交易金融服务中具有很高知名度。