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寅卯之交，新春将至。

未来历史会用什么词汇来描述刚刚过去的2022年？我们暂不得知。要知道，所有宏观叙事的波动，都与每个普通个体息息相关。房地产作为国民经济支柱产业，在过去的一年，历经跌宕起伏。2023年，楼市将呈现何种新面貌？房企格局将如何变动？让我们一起回顾过去，展望新一年。

2022销售总量持续探底 房企排名洗牌  千亿元阵营消失23家

2022年，中国房企各季度的销售相较往年均表现低迷。行业TOP100房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。据克而瑞发布的2022年百强房企销售榜单，全国百强房企 2022 年 1-12 月累计全口径销售金额72942 亿元；12 月单月全口径销售金额 7542 亿元。

销售总量持续探底，梯队门槛有所下降。2022 年全年房地产行业整体销售处于相对低迷状态，1-12 月百强房企全口径销售金额同比-42%；千亿房企20家（2021年43家）。具体来看，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。TOP100 门槛从 2021年的 247亿元降至141亿元（降幅-43%）。房企间销售分化，头部央国企和改善型房企销售表现亮眼。各梯队房企表现分化，TOP10、11-30、31-50 和 51-100 梯队累计同比分别为-33%、-46%、-54%和-44%。

榜单前十房企为碧桂园、保利发展、万科地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、金地集团、绿城中国、龙湖集团和建发房产。

拥有稳健财务结构、良好区域布局、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮市场复苏中把握机遇，巩固强者恒强的地位。

预测2023年房企危与机

2022 年购房者对房屋交付的担忧加深，买新房更加看重房企的现金流，担心房企暴雷无法交付房屋，买房从选区位，选产品，加上了选房企的条件。与此同时，由于国央企更加受到资本的青睐，融资更加具备优势，国央企项目相对去化较快，同比降幅率先改善，同时成交比重上升，而出险房企的销售情 况暂未出现改善情况，成交占比下滑。

2023 年，国央企的成交规模进一步凸显，一方面，当前“三箭齐发”支持房企化解风险，其中国央企及优质房企受到支持的概率较大；另一方面，近两年来，拿地房企以国央企为主，地方城投拿地占比上升，民营房 企拿地规模下降；再次，2023 年市场虽有回暖，短期购房者仍有交付担忧，选民营房企仍较为谨慎，奠定了未来两年内国央企的成交比重上升。

具体来看，“第一支箭”的受益房企主要是优质头部国央企、民企及地方深耕企业，“第二支箭”债券融资支持主要涉及稳健型民企及混合所有制房企。随后支持房企股权融资的 “第三支箭”的适用对象更为广泛，优质头部房企、中小房企以及出险房企均有涉及，  继“三支箭”落地后，中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行 四大行向房企提供带担保离岸贷款被称为是金融支持房地产的“第四支箭”随即出鞘。 

2023 年，国家会继续大力支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善。国央企的成交规模进一步凸显，一方面，当前“三箭齐发”支持房企化解风险，其中国央企及优质房企受到支持的概率较大；另一方面，近两年来，拿地房企以国央企为主，地方城投拿地占比上升，民营房企拿地规模下降；再次，2023 年市场虽有回暖，短期购房者仍有交付担忧，选民营房企仍较为谨慎，奠定了未来两年内国央企的成交比重上升。 

此外，另外，“保交楼”依然是未来一年的行业核心关注点，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力，衡量产品品质和用户满意度的，无疑就是“交付”这一关。