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寅卯之交，新春将至。

未来历史会用什么词汇来描述刚刚过去的2022年？我们暂不得知。要知道，所有宏观叙事的波动，都与每个普通人息息相关。房地产作为国民经济支柱产业，在过去的年，历经跌宕起伏。2023，楼市将呈现何种新面貌？房产政策还有多大调整空间？让我们一起回顾过去，展望新一年。

回顾2022年：楼市持续下行 政策频出 步步转向 

整个2022年，房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。这一年，“保交楼”成为第一要务。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少295个省市出台近600次房地产松绑政策。

上半年各地松绑购房政策“小步低频、循序渐进”；7 月烂尾风波愈演愈烈，销售端冷，政策转向“保交楼、稳民生”；随后“930”房贷财税支持力度“托而不举”，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间；地方政策从试探性松绑到应出尽出；两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限；20大定调新模式，融资收缩性政策回收纠偏，金融端祭出组合拳，“金融16条”托底楼市，信贷、债券、股权支持全部到位，实现“三箭齐发”，监管对于房企融资态度发生根本转变，政策开始由“保项目”向“保主体”过渡；此后，高层多次表态明确“房地产是国民经济支柱产业”的地位…

所有政策都有一定滞后效应，楼市也不例外。

“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出万科的预期。”正如万科董事会主席郁亮12月16日在万科临时股东大会上的讲话一样，未来一年，政策托底，楼市也将会走出底部。

2023楼市幽而复明，政策暖风会继续吹

2023年开年才10天，房地产利好大礼包一个接一个频发，中央稳楼市的信心非常坚决。中央经济工作会议提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。住建部部长指出“对于购买第一套住房的要大力支持；对于购买第二套住房的，要合理支持”。加之“金融16条”、“三支箭”等政策相继出台，稳信用下优质房企融资将实质性改善；多地放宽限购限贷、花式促进居住消费。结合政策规律和过往经验，2023，我们预计2023楼市幽而复明，政策暖风会继续吹。

需求端：优化限制政策 释放消费潜力

从需求端来看，中财办表示要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。

在行政层面：因城施策仍有进一步优化调控空间，逐步取消已过时宜的行政限制政策，地方加码政策力度促需求；预计会进一步放宽行政限制措施：部分城市取消、部分城市区域优化。因城施策仍有进一步优化调控空间，地方加码政策力度促需求；一线及强二线城市调控政策或将局部放松，下行压力较大的远郊局部放松限购，定向优化多孩家庭以及人才购等；弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。二 是给予购房优惠。可能以发放购房补贴等形式直接促进房地产消费。

在金融层面：进一步下调，降首付、调整认房认贷标准的城市进一步扩围。具体来讲，一是利率或存在进一步下调空间。当前，多数城市房贷利率加点仍比较高。二是预计首套房认定标准仍有调整空间。目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。 三是预计首付仍有下降空间。

在税收层面：当前出台的政策主要包括：阶段性换房个税返还、契税补贴。未来的政策空间或包括：增值税免征年限由 5 年缩短至 2 年、契税税率优惠、个人所得税减免、二手项目交易环节土增税减免。

供给端：政策托底 推动行业并购重组

从供给端来讲，扎实做好“三保”工作，推动行业并购重组。供给端政策重点是改善优质房企资产负债状况、国资鼓励收并购、金融支持再加力、地方政府收购商品房作为保障性租赁住房。

房企供给侧改革渐进尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益；

城市更新及租赁住房领域政策利好仍有空间：各项财税支持政策将不断完善，租赁市场REITs等、保障性租赁住房，长租房成为行业新的政策扶持发展重点。

当前的房地产市场形势严峻，既有当下短周期因素，也有历史长周期因素。这意味着，2023年在政策托底下，供需两端将协同发力。保交楼依旧是必须坚守的政策底线，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，最终房企供给侧改革也将走出一条“幽而复明”之路。