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天猫好房年终策划|2022年房地产回顾——市场篇
来源:乐居买房2023-01-15 15:31:12
摘要
“信心比黄金更重要。”

寅卯之交,新春将至。

未来历史会用什么词汇来描述刚刚过去的2022年?我们暂不得知。要知道,所有宏观叙事的波动,都与每个普通人息息相关。房地产作为国民经济支柱产业,在过去的一年,历经跌宕起伏。2023年,房地产市场将呈现何种新面貌?让我们一起回顾过去,展望新一年。

市场综述:商品房成交量骤减,住宅销售额下降近3成

2022年,房地产市场依然深处寒冬。

自2021年下半年以来,受“三道红线”、房企暴雷等影响,部分规模房企的流行性危机显现,房地产市场行情急转直下,传导至2021年下半年各地土拍纷纷爆冷,惨淡收官。至2022年,尽管全国房地产政策经历了从“小步多次”到“应出尽出”的逐步松绑,但由于国内经济下行压力加大,国际环境日趋复杂,叠加疫情反复,整体市场环境悲观,年中又有“停贷”风波,市场信心严重不足,购房者观望情绪浓厚。

据国家统计局数据显示,

2022年,商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。2022年末,商品房待售面积56366万平方米,比上年增长10.5%。其中,住宅待售面积增长18.4%。

图片来源:国家统计局

房地产市场的分化也日益明显。整体来看,上海、杭州、北京、深圳等一线和强二线城市仍有亮点,部分高性价比项目在当下的市场环境仍有不俗表现。而长春、南宁等弱二线市场继续下行,不仅成交低迷,而且房价一降再降。

在新增供应方面,一线依然坚挺,三四线却接近腰斩。据克而瑞数据显示,全国125个重点城市前11月新增供应面积不足3亿平方米,相较2021年同期下跌44%。供应端整体年末翘尾不在,四季度10-11月新增供应规模较三季度月均下降15%。房企将供应重心由一二线向一线进一步聚焦,一线前11月新增供应累计同比仅跌6%,其中上海同比上涨40%。而前11月三四线城市无一供应超千万平方米,佛山、惠州等头部城市均供应缩量严重。

新房成交:销售价格上涨城市数量持续下降,成交面积规模骤降近四成

2022年以来,随着房地产市场行情的持续走弱,各地因城施策的力度逐步提升,从提高公积金贷款额度等逐渐升级,不同城市陆续出台了包括降首付、发放购房补贴、放松限购政策、调整限售政策等方面,综合运用多种手段降低购房门槛,以提升消费者购房预期,提振购房者信心。但受经济下行压力增加、疫情反复的市场环境影响,叠加烂尾楼、停贷潮等事件冲击,购房者观望情绪浓厚,避险心理占据上风,以至于除部分城市的优质地块或倒挂盘之外,大部分城市全年新房市场仍处于低温状态。

价格方面,据国家统计局2023年11月70城数据显示,11月份,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下降城市均有51个。其中,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%,二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%,三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%。

成交方面,据CRIC数据统计显示,全国125个典型城市2022年前11月商品住宅成交面积合计32437万平方米,同比下降37%。从月度走势来看,一季度低位徘徊,二季度逐月攀升,三季度高位回落,四季度企稳筑底:10-11月全国125城成交量达5636万平方米,较三季度月均下滑10%。

从城市等级来看,一线城市依然“稳稳”。据国家统计局数据显示,北京、上海新房11月价格情况同比分别上涨5.7%和4%;而广深下半年相对走弱,11月价格情况同比分别上涨0.2%和持平。

二线城市已呈现明显的两级分化,根据国家统计局数据,除成都、合肥、杭州、宁波、西安等个别热点城市外,其它二线城市或因市场下行、房企暴雷、楼盘烂尾而阶段性行情不振,或因城市经济基础薄弱,市场行情持续走低。

三线城市及以下则普遍成交下滑,难寻亮点。据克而瑞数据显示,三四线城市共计成交15914万平方米,同比下降36%。95个重点三四线城市普遍遭遇成交下滑,共计85城前11月成交面积同比下降,苏北徐州、泰州、盐城和都市圈边缘三四线三明、芜湖、南通等同比跌幅均超50%。前11月成交面积基本与去年持平的城市中多为江门、肇庆、金华、昆明等依托本地改善需求支撑的内生型城市,市场韧性相对较强,城市基本面尚有支撑。

二手房:全年预计成交规模同比下降超2成

2022年四季度二手房市场规模显著缩量,全国典型城市月均成交规模不足千万平方米。全年预计成交规模同比下降24%,月度走势呈“先升后降”趋势。

价格方面,据国家统计局2023年11月70城数据显示,70个大中城市中同比下降城市有64个。其中,一线城市二手住宅销售价格同比上涨1.2%,二线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%,三线城市二手住宅销售价格同比下降4.8%。

成交方面,据CRIC数据统计显示,2022年1-11月二手房累计成交面积10524万平方米,同比下降36%。从2022年全年累计成交量来看,10城规模普降。强一二线城市中北京、深圳、南京、杭州等二手房全年成交规模预计同比降幅均超过20%。

究其原因,今年前期,由于购房者出于对房企暴雷、楼盘烂尾等事件影响下的避险心理,选择次新改善类需求增多,促进了购房者对二手房的倾向。但时至四季度,由于整体经济下行压力增大,市场环境悲观,疫情对城市管控的持续作用,叠加购房者对房地产市场的悲观情绪,导致四季度包括一线城市在内的二手房市场带看、成交全面下跌。

2023市场前瞻:“恢弘志士之气”

自2022年11月起,中央接连出台重磅利好,“金融16条”、“三支箭”连发,12月,副总理刘鹤、中财办接连重申房地产支柱产业地位,提振市场信心,引导市场预期。

如果说2022年的重点是逐步“取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放”,那么2023年的重点就是“支持合理的刚需和改善性住房需求”,其关键点,就是重塑房地产市场信心,重塑购房者的信心。

如何重塑房地产信心呢?

一方面,中央和地方继续出台利好政策。实际上,今年开年以来,从中央到地方都动作不断。

1月5日,人民银行、银保监会发布重磅通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。也就是说,房价连跌3个月的城市,首套房贷利率就能降,目前4.1%的利率还有进一步下降空间。据相关媒体统计,目前70城中共有38个城市符合自主决定下调、取消或维持首套房贷利率下限的权限,未来首套房利率空间或在3.4-4.1%之间。

住房和城乡建设部部长倪虹在接受媒体专访时也表示:“对于购买第一套住房的大力支持。首付比、首套利率该降的,都要降下来。对于购买第二套住房的,要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。”不过,“对购买三套以上住房,原则上不支持,就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。倪虹也提到了“保交楼”。他表示,要“用力推进保交楼保民生保稳定工作。着力化解房企风险,提高住房建设标准,为房屋提供全生命周期安全保障。”倪虹表示:“我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心,对房地产市场企稳回升,我还是很有信心。”

而地方上,除了12月底接连放开城市限购的佛山和东莞之外,1月初,河南、重庆、武汉、长沙也陆续调整或出台了购房新政,进一步降低购买新房或二手房的门槛,吸引更多购房者。

可以预见,今年房地产政策仍将以宽松为主,在“房住不炒”的大前提下,因城施策、一城一策仍将进一步放开更多限制性举措,释放购房需求。

另一方面,随着“金融16条”和“三支箭”的落地,房企融资难的问题有望得到一定程度的缓解,随着“保交楼”的持续推进,新房市场的交付困境也有望得到改善。

即便如此,2023年的房地产市场依然面临极大的挑战。

一方面,购房者的购买力在过去10年内已被透支,在市场信心尚未修复前,购房者的购房预期和改善需求都难以得到充分提升。在去年经济压力之下,购房者“苟住”和“躺平”心态加剧,即便房产政策出台多次利好刺激,刚需购房者入市脚步依然放缓,由此传导至改善需求购房者的置换周期变长,使得市场整体成交困境难以打破。

另一方面,城市两级分化日益加剧,返乡置业意愿持续降低。近年来,受疫情影响,“就地过年”的群体越来越多,且由于政策对“首套”的严格限定,使得部分生活在一线、强二线城市的购房者更加认同在工作的城市购买房产,充分利用首套房的资格,也更看好本地发展。也因此,三四线城市的部分潜在购房群体被“吸虹”到一线强二线城市,去库存压力进一步增大。

因此,然而,2023年的房地产市场依然面临极大的挑战,预计2023年商品房销售面积总量与2022年持平,一方面市场仍需时间筑底企稳,一方面市场也有望在下半年逐步复苏。随着2022年至2023年的政策逐步落地,“政策底”后的“市场底”有望出现,加之2023年全力拼经济,宏观经济的修复是影响房地产市场修复节奏的关键因素。另外,城市的分化也将持续加剧,一线、强二线均有一定的政策优化空间,并有望率先复苏;而三四线城市去库存压力较大,量价或继续下行。

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