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乐居买房讯 陈天赐 持续筑底的楼市，能否借黄金周的契机，迎来全面回暖的开端，目前仍有待观望；政策走向和房价走势预期，是否足以支撑这个十一成为久违的置业窗口期，亦是购房者关心的话题。天猫好房“好房黄金周 置业有标杆”特别企划，专访全国数十位房产专家，剖析楼市近期现象与趋势，给予购房者客观的置业引导。

黄金周楼市分化或将加剧

随着央行降息、多地限购放开利好的到来，不少城市在成交端有了些许起色。以上海为例，新房、二手房成交量已连续3月上涨，走出一个相对强势的行情。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新房供应端在未来将迎来放量，同时也会牵制二手房价格，黄金周期间虽然不具备大幅上涨的空间，但同样，不具备大幅下跌空间。

同样迎来小幅上涨行情的还有同为一线城市的深圳。克而瑞深圳区域总经理陈洪海指出，深圳市场全年整体是一个L型的呈现，前三个季度基本上是L的竖线筑底了，下半年包括第四季度预计是L的平滑线，到年底会有一波抛物线上扬的阶段。

不过，一些二线城市的市场表现仍较冷，复苏进程缓慢。长沙8月份住宅供需规模下降到近十年的最低点；郑州利率虽已降至4.1%，但新房均价连跌11个月，7月反涨0.3%后8月再降0.4%，市场回暖被打断。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，虽然政策底已现，但是否可以抓住黄金周置业仍需要因人而异，因项目而异，因各个城市而异。

在一线城市高热维持，二三线回暖缓慢的现状下，开发商或把握传统“金九银十”节点加速出清；对于置业群体来说，购房时机的选择显得格外重要。天猫好房&乐居北京站主编郭云柯建议，判断是否为购房时机的前提，既要看上市房源是否充足，也要关注优惠力度，传统的黄金周可能是房企加推的时机，但释放的优惠或不如年末业绩冲刺节点。

刚需或现补偿性购房 改善需求持续释放

城市间分化加剧，不同购房客群也逐渐分化。根据中指研究院数据，与2022年1-7月相比，1-8月30城代表城市中有19个城市120平以上改善型产品成交套数占比提升，其中一、二线城市有12个，改善需求韧性更高。

张辉指出，刚需群体由于受就业、薪水等各方面的影响相对来说比较大，所以就需求释放来说比不过改善性群体。陈洪海也表示，对于刚需一族来讲，综合考虑的因素更多，对价格的敏感度更高，包括总价段、单价段、面积段、区位等因素也会考虑，所以观望情绪会更浓，购房的周期会拉长。

湖南中原研究院执行院长陈世霞指出，目前政策正处于窗口期，近期待入市项目受限价影响价格或将持续上扬，刚需项目竞争压力大，释放优惠的空间也更大。

在板块选择上，专家普遍建议重点关注中心城区核心板块。在楼市整体下行压力下，核心区域意味着更高的市场认可度和更强的抗跌性，并且从市场的发展规律和经验看，楼市恢复也会从核心板块开始，再逐渐向外传导。对于购房者而言，这意味着能够获得更多的保障。

克而瑞河南区域研展总监杨景瑞指出，在市场信心不足，以及疫情“常态化”的前提下，回归配套和地段，是非常重要的一个趋势。克而瑞苏常区域总经理戈文问则建议，购房者也可以重点关注一些价格倒挂的限价区域，“价格严重倒挂的稀缺板块，买到就是赚到；若不是倒挂优质板块，在黄金周期间有优惠的项目，也是可以重点关注的。”

未来仍旧迷茫 救市更需坚定

据不完全统计，在今年前8个月中，楼市调控政策共出台了400多条，8月份北京、上海等一线城市也加入放松调控的阵营，但成交端一直未见起色。

近期更是出现了政策一轮游的现象。9月中旬，苏州、青岛、济南相继传出放松限购的消息，但苏州放松限购隔日取消，青岛部分撤回，删除了“二手住房不再限购”内容。

之所以会出现政策反复变动的情况，张辉认为这是由于国家对地方救市政策的预期模糊导致的。他谈到，虽然楼市发展要“短期看政策”，但实际上目前的调控政策已经明显滞后了，“实质性的放松政策摇摆不定，想要破除泡沫使楼市回暖，最需要的还是国家给各地一个明显的政策预期。”

未来，地方救市政策或将继续加强。对部分强二线城市来说，放松限购等强力政策措施可能还将根据实际情况调整。而对于购房者而言，未来怎么选，除了跟随政策脚步外，还需要聚焦楼市供需节奏。

对此，陈世霞认为，供应量决定销量，在限价时代，供应量集中在什么板块、什么项目上，就已经决定了未来半年销量的一大半，前提是板块发展潜力大，项目也没有硬伤。

克而瑞四川区域研究总监周娟亦表示，从市场供应端来看，房企为冲刺全年业绩目标，通常会利用好黄金周节点加大供应。“目前已知有一大批项目即将推新，且大多位于优质区域，其中还包括较多纯新项目，因此购房选择面变大，中签的概率更高。”

综合供求关系看，安徽省房地产研究会秘书长汪远认为，土地供给节奏、开发商推盘节奏，只有与主力人群购买力吻合，也就是购买力和供给比较匹配时，市场才是比较良性的。“房价几乎不会出现大起大落的现象，大涨没有基础，政府也不会允许，下跌则没有空间。但区域板块分化已经存在，未来会更加明显。”（完）