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乐居买房 帅虎 发自北京

2022年以来，郑州已出台一系列调控政策，意在为楼市纾困。而近日，郑州又印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，明确目标为：10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。当下正处于“金九银十”阶段，在政策的加码下，今年的郑州还能延续往年的楼市旺季吗？各类购房者能否安心入场？哪些区域、板块更值得关注？郑州的楼市走向究竟如何？乐居买房就此专访了克而瑞河南区域研展总监杨景瑞。

杨景瑞表示，只要有购房需求，不管是刚需还是改善类型，当下都是好的购房时机。首先是价格合适，郑州市场整体的销售均价连续三年保持稳定，后续预期也是求稳；其次是利率合适，今年不论是国家还是城市层面，郑州在利率方面做了两次的调整，目前利率是4.1，这个利率已是近十年最低值；另外是政策合适，老人购房、改善购房在政策层面均已落位，所以综合来看，目前是合适购房的。但凡事无绝对，具体仍要结合实际情况来看待。

当说到哪类购房者更值得在金九银十抓紧“上车”时，杨景瑞认为，还从自身的需求出发，刚改和高改类型的购房者可以择机上车。在目前的市场情形下，郑州的价格是难以呈现涨幅的。很多房企通过提升产品力维度作为吸纳客户的一个要素，无论对于哪种类型的客户来说，产品层面都是有保障的。所以刚改与高改这两种类购房者是可以选择性上车的。

回归到郑州市场本身，杨景瑞提到，我们通过近半年对郑州的热销项目监控发现，郑州的热点片区出现了两个极端，分别是以改善为主的郑东新区、金水区和以刚需为主的高新区。其实卖的都相对不错，但是有一个非常核心的要素是，这些卖的相对比较好的项目，都集中在三环之内，或者是三环外围的配套成熟的区域。那么在市场信心不足，加上疫情常态化的这些前提下，其实回归配套，还有回归地段的核心，是非常重要的一个趋势，所以在未来，郑州主城核心的区域和板块，将会持续迸发出较高的市场热度。

郑州楼市未来一段时间内将会呈现怎样的走势呢？杨景瑞分析到，2022年郑州总体的成交量萎缩。从今年三月份以来，郑州在持续释放利好的政策，比如房票，纾困基金，还有利率下调等，但其根本的目的还是维稳。虽然国庆、年终房企会加大优惠力度，但也只是形成市场的短期波动，长远来看，郑州的市场还是以趋稳为主。

以下为采访实录：

Q:您觉得今年“金九银十”还是购房的好时机吗？为什么？

杨：关于购房是不是好时机，这是一个需要客户与市场相互匹配的问题。客观来看，只要有购房需求，不管是刚需还是改善类型，当下都是好的购房时机。

原因有三：

首先是价格合适：郑州市场整体的销售均价连续三年保持稳定，后续预期也是求稳。

其次是利率合适：今年不论是国家还是城市层面，郑州在利率方面做了两次的调整。目前利率是4.1，这个利率已是近十年最低值。

另外是政策合适：老人购房、改善购房在政策层面均已落位，所以匹配需求来看，目前是合适购房的。

但是就现阶段郑州的敏感性而言，项目交付的安全性以及客户本身的后续支付能力都存有隐患，购房者市场的观望和信心缺失是客观存在的。因此又不一定是好时机。

Q:刚需、刚改、高改，您更建议哪类购房者在金九银十抓紧“上车”？理由是？

杨：该不该抓紧上车，还是要做好自身的需求与置业敏感要素的匹配。

从近六个月的郑州市场结构数据来看，刚改的占比整体是上涨的，在目前的市场情形下，郑州的价格是难以呈现涨幅的。很多房企通过提升产品力维度作为吸纳客户的一个要素。所以无论对于哪种类型的客户来说，产品层面都是有保障的。

从购房层面看，需要匹配购房者的收入情况，还要考量目标产品地段的价值因素，整体来权衡，你是购房自住，还是资产配置这个行为。那么现阶段来看，郑州整体市场，又是回归主城的，所以刚改与高改这两种类购房者是可以选择上车的。

Q:在您看来，郑州哪些片区、板块，可能成为九、十月的市场热门？

杨：我们通过近半年对郑州的热销项目监控发现，郑州的热点片区出现了两个极端，分别是以改善为主的郑东新区、金水区和以刚需为主的高新区。其实卖的都相对不错，但是一个非常核心的要素是，这些卖的相对比较好的项目，都集中在三环之内，或者是三环外围的配套成熟的区域。那么在市场信心不足，加上疫情常态化的这些前提下，其实回归配套，还有回归地段的核心，是非常重要的一个趋势，所以在未来，郑州主城核心的区域和板块，将会持续迸发出较高的市场热度。

Q:可否请您作出预测，郑州市场成交、房价，未来一段时间的走势如何？

杨：对于郑州来说，2022年的总体的成交量萎缩，因为行业和市场环境均发生了比较大的变化。从今年三月份以来。郑州在持续释放利好的政策，比如房票，纾困基金，还有利率下调等，其根本的目的还是维稳。从三月份到现在的月度市场变化来看，也是基本趋于稳定的，但是，不排斥在未来的一段时间之内，比如国庆，或者年底冲刺的时候，房企在加大优惠力度之后，市场上会有一波短期内的波动。但是整体来看，郑州的市场还是以趋稳为主。

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