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疫情过后上海房租大涨逼走租客?大城市居之不易这锅谁来背
来源:乐居买房2022-06-22 11:20:19
摘要
近期,不少租客在社交平台上表示,正在租住中或续约时,遭遇了房租上涨的问题:比如有房租在5000元的房子提价1000元,涨幅高达20%。

谁都没有想到,上海解封后,首先出现反弹的竟然是『租房市场』。

近期,不少租客在社交平台上表示,正在租住中或续约时,遭遇了房租上涨的问题:比如有房租在5000元的房子提价1000元,涨幅高达20%。

许多租客收到了房东或中介涨房租的通知。涨价不太离谱的,考虑到搬一次家就是脱一层皮,咬咬牙也就答应了。但一部分人不满涨价的无理要求,决定重新找房。

本以为疫情过后,一部分人已经“逃离上海”,待租的空房应该比比皆是,甚至同样的预算还能有更多更好的选择。可万万没想到,实际的租房市场令人失望。

城市房产网数据显示,上海市内各区域除虹口和普陀区环比微降外,其余各区环比平均上涨约10%左右。

表中可以看到,几个租房热度最高的区域,租金环比上涨幅度也是最高。如黄浦(15.19%)、闵行(9.46%)、静安区(8.75%)、浦东新区(6.61%)。

问题来了,为何所谓“离沪潮”下,房租还会上涨?

“离沪潮”真的发生了吗?

尽管在社交媒体上曾一度弥漫“逃离上海”的论调,但从实际数据上来看,目前还无法推导出 “离沪潮”的发生。

从铁路运行数据看,6月7日至6月13日,上海日均预计发送旅客约为3.24万人,日均预计到达旅客2.492万人。两者几乎持平,相比2021年同期的25.1万人(发送)和26.6万人(到达),都存在较大差距。

造成差距的原因,推测可能与上海铁路目前尚未完全恢复常态、班次相对较少有关。

而在其他出行方面,根据高德地图的迁徙大数据,苏州、嘉兴、杭州、南通、无锡五个长三角城市与上海的人口流动关系最为密切,而与2021年同期相比,今年上海到这些城市的意愿迁出指数和实际迁出指数反而都是降低的。

2021年6月8日,上海到苏州的意愿迁出指数为32.01,实际迁出指数为19.11,分别是2022年6月8日迁出指数的2.85倍和5.79倍;而从上海到嘉兴与杭州的迁出指数仅次于苏州,与去年同期相比,今年上海到这两地的实际迁出指数也分别下降了3.32倍和4.1倍。

抛去目前交通不便、各地防疫隔离措施较严等因素,“离沪潮”好像并没有按照预想的那样到来。

上海,这座国内数一数二的国际化大都市,依然拥有让人着魔的吸引力。

大部分漂泊在一线城市的打工者坦言:上海/北京/深圳是魔鬼,家乡也是魔鬼,但在这里(一线城市),起码还能喝到肉汤。

租金上涨,何人为之?

近日,关于上海房租上涨的信息见诸各大社交平台,也有某如租客反映,续约租金的涨幅在7%或更高。

据第一财经记者采访了解,上述非理性涨价的案例确实存在,但更多位受访租客反馈显示,租期内未遇到房东涨租的情况,续租时则多为正常涨幅或不涨。

租金上涨,到底怎么来的?网络上众说纷纭:

  1. 租金下跌之后的正常回升。业内人士分析,上海市场平均租金水平自去年下半年开始下行,到疫情期间跌至谷底。上海解封后,随着各项生产经营有序开放,经济渐渐复苏,复工复产提上日程,租金上涨让市场产生了租金大涨的感觉,而事实上,这只是价格的正常回归。

  2. 封控隔离催生了高品质住房需求。封控两个月期间,不少租赁需求被积压,很多有更换房子需求的租客不得已只能暂缓。同时,严格的居家政策,催生了不少新的租赁需求。克而瑞问卷调查显示,疫情居家期间,人们对于书房和卫生间的需求激增。不难想象,很多租客受够了封控在家的各种不便,一解封就迫不及待改善居住条件,如更换有品质的小区,或从群租状态转为单人租住等。

  3. 开学季、毕业季高峰期到来。近期也是开学季,很多家长会倾向于在学校附近租房,以便孩子上学。“例如上海盛大花园租金挂牌价格上涨5-7%不等,因为学区因素,叠加房屋品质也不错,房东有涨价的意愿。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。另有中介人士表示,部分学区集中的区域房租涨幅可能在10%左右。而众所周知,毕业季的到来,更是租房高峰的直接诱因。

  4. 二房东、中介垄断趁机坐地起价。上海租房市场,绝大多数房源都掌握在大大小小的中介、二房东手中,极少有人是房东直租。疫情影响下,人员无法流动,空置房自然也在空置。而空置期间,房租、人工、物业等费用依然在产生,在积压了两个月后,为了抵消成本提高利润,这些中介二房东自然会想到涨价。并且,这些中介二房东往往手握大量同一区域的房源,普涨一轮后,很容易让租客认为这一区域全部房源租金都上涨了。

仔细想想,上述几种似乎每条都合乎道理。

事实上,据业内人士透露,近几月上海房源供应则明显不足,从新增房源来看,上海5月新增房源19304套,环比降2.80%,同比下降56.99%。

克而瑞租售研究总监李见林说,受疫情影响,4月、5月份的新增房源都不到2万套,过去上海的月均房源供应则在5万套,高峰时期挂牌量可以达到7万套,当前市场的供应明显不足。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,市场实际上是从封冻格局中走出来的,双方有相互博弈的过程,租金也有自然增长的过程,所以即便挂牌价格合理上浮也并不意外。

“当前大部分业主比较理性客观地挂牌,涨幅比较微弱。对房东而言,能租掉是最重要的,毕竟多挂300-500元后,万一没有成交,空挂1个月就损失好几千元。”

事实上,将时间线拉长,当前上海租金的涨幅并不算多。

有业内人士分析回忆:“从2020年到2021年7月份,上海的房租一直都是上涨的状态,有些板块可能同比涨了20%”。有租客表示,2020年小区内房租在1.3万-1.5万的房源,同户型在2021年6月挂牌价达到了1.9万元。

不过,“在一番管控之后,上海的租金从去年7月份开始有所下调,2022年一季度环比下跌。疫情期间,我们的预期是,人员处于不流动的状态中,按照常理来说,租金应该延续向下的趋势,但是实际上是没有的。”上述业内人士表示。

“其实,房租一年一涨,一次涨几百,在上海很正常。”在上海中山公园板块的中介告诉第一财经记者,“只不过今年受疫情影响,大家原本觉得房价可能会跌,但是现在反而涨了,所以感到很意外。”

疫情过后的上海,犹如劫后余生,北外滩长草、迪士尼荒芜或许只是这场疫情留下的一点痕迹,很快便会恢复如常。而上海的租房市场,应该也亦如前者,在疫情后短暂波动,随后恢复如常。

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