5月以来,楼市调控放松的节奏明显加快。多城“官宣”首付比例下调至20%。
这其中,多为三四线小城。眼看房地产市场势头正盛,一座二线城市坐不住了,也想沐浴政策春风。
没错,又是郑州。
继3月初引爆整个房产圈的“郑州救市19条”后,5月27日,郑州不少人的朋友圈,被“首付20%”“郑州打响首付20%第一炮!”的新闻刷屏,部分房企称首套房最低首付已降至20%。
然而,沸腾了没多久,5月31日,业内人士透露,此举在受到市场广泛关注后,已被叫停。
01
为啥?
有人信誓旦旦,“这个政策仅限少量的客户试水,仅限首套房,而且没有明确文件下达,闹大了不禁你禁谁。”
这不对啊,就在年初,重庆、佛山均有“两成首付”消息传来,同为新一线城市,怎么没见当地政府令行禁止?
还有的人如此分析,“下调的只是首付比例,总房款可没降啊,利息还高了。现在购房者也不那么好骗了,大家手里没钱,自然不会上车。韭菜根也是有尊严的。
你看最近闹得很厉害的郑州永威金棠项目,郑州高薪人才引进的400位硕博业主都能被套住,多次维权收效甚微,大老板就是跟你玩捉迷藏的心酸和无力感。
别的城市是想尽办法吸引人才,郑州是用烂尾楼套住人才,普通人还敢上车吗?”
说得有一定道理,但还不是最主要的原因。
02
最近,各种利空消息真的太多了。
多家房企股票暴跌,疫情间断往复,裁员消息不断爆出。叠加生育率一路走低,人口老龄化带来的各种负面影响,都压在了我们这一代买房人身上。
而落实到城市层面,郑州自己的经济,其实也还没有完全恢复。政府报告显示,一季度,河南全省GDP增速为4.7%,低于“全国线”4.8%。
河南省宏观经济研究院副院长高亚宾表示,“作为二季度的最后一个月,6月份对河南至关重要,河南必须要在这个月开足马力,为下半年经济发展打下坚实的基础。”
就在前几日,媒体报道,河南多家村镇银行毫无预警地关闭了线上取款和转账渠道。400多亿的存款无法存取款,引发储户恐慌。
据天眼查显示,这些银行都由同一家企业——河南新财富集团所实际控制。而这家投资公司涉嫌非法吸收公众存款,目前已处于立案侦查阶段。
很难不阴谋论一把,整个河南的地方债务问题是否已经处于暴雷边缘。
作为整个河南的龙头老大,打工人口的聚集流向,郑州受到的经济下行压力自然首当其冲。
连续四年,郑州土地出让金下跌。18年,约1400亿;19年,约1300亿;20年,约1000亿;21年,约960亿。
今年前4个月,河南全省社会消费品零售总额同比增长1.1%,增速比一季度回落2.4个百分点。手里没钱,账户余额持续走低,那作为大宗消费物品的房子,郑州人还有能力买吗?
03
很多人其实忽略了一件事。
首付比例降低,刚需用户也许会被打动,上车套牢。但其实,断供的风险是由购房者和银行共同承担的。
低首付意味着得放更多刚需低收入人口进入楼市。这对银行风险控制而言,债务危机爆发的可能性更高。将还款能力低的人拉进信贷体系内部,个人破产的同时,银行也会新增很多大额坏账。
银行不愿意做房贷,地方政府喊出花也没用。
虽然媒体们天天喊着房地产信心恢复了,但到底行不行,只有资本市场才看得懂。近期多家房企股票暴跌就是例证。
由此可以看出,现在郑州的房地产环境确实还是很严峻的。3月初的郑州“救市19条”颁布后,3月郑州新房房价环比下降0.7%,4月环比下降0.3%,热度并没有被拉起来。
杭州5月中旬发布降低购房资格门槛、缩短免税年限等新政后,楼市回暖明显。机构数据显示,新政后2天二手住房的日均挂牌量,是新政前近1月里日均净挂牌量的近7倍。多位中介表示,从17日开始,二手房的咨询量明显增加。
而郑州的救市力度,其实是比杭州高的,结果迥然而异。可以看出,城市的经济地位,购房者对当地楼市前景的看好才是能激活楼市的最根本原因。
现在杭州行情不错,说明力度可行。但像郑州的弱新一线城市想要激活房地产市场,恐怕除了房地产本身的要素以外,还得考虑更多。
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