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今天来跟大家讨论一个很现实的问题。

目前我国商品房库存量已达到了四年来的新高，商品房卖不动了。

而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，能满足9600万人的居住需求。

你要是说写字楼卖不动那还正常，毕竟它既不是投资首选，后期修缮成本也极高，更不可能买来住。

但商品房库存连创新高，这就有点不对劲了，供求端都有可能出了问题，但问题在哪呢？

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说白了，突出一个供求不对称。

前边也说了，地方财政收入的大头就是卖地，大部分城市土地出让收入能占总收入的60-70%，更夸张的地方甚至突破80%，这么一大笔资金来源不可能说断就断，卖不动也得卖。

但从开发商角度来说，市场行情差谁都知道，拿地非常谨慎，能不拿就不拿，就算是地方指定开发的，也得想破脑袋怎么把成本往回拽一拽。

大不了楼盖少一点，配套也少一点，什么花园泳池也都缩缩水吧。

而且拿到地的房企，多多少少也被自身内部问题掣肘，这就造成了一块地的去化周期被无限拉长，也就是通俗意义上的“烂尾”，可不就成库存了吗。

再从买房人角度来说，前段时间“专家”刚建议完年轻人不要掏空6个钱包买房，后手就有人建议把“少管闲事”纳入专家必修课。

因为就算掏空6个钱包，也换不来大城市一套小三房。

再加上疫情反复，买房子在某些人心里甚至成了“赔本买卖”，买了又不升值，还贬值，这大冤种谁爱当谁当。

所以一边是城市疯狂卖地，国央企当接盘侠，民企烂尾现象屡见不鲜；一边是购房者不想当冤大头，除了刚需外都在持续观望，商品房夹在中间两头不是人，只好乖乖躺平。

02

好消息是，最近政策非常给力，据不完全统计，仅4月份全国就出台了放松政策66条，超过一季度总和。

而且这些政策大部分都对限购限售做了很大幅度的调整，比如南京、太原、杭州，还净是些省会城市。

图源：乐居买房

就差把“我们要去库存！”写脸上了。

但坏消息是，仅靠放开限购还远远不够。

在上一轮去库存大潮中，棚改发挥了举足轻重的作用。根据人民日报报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。

如今棚改已成过去式，新一轮去库存又该靠什么完成，现在看还没有给出正确的答案。

而更致命的是，随着三四五六线城市棚改落幕，住房空置率居高不下的问题也必须得到重视，这些城市无一例外都是人口净流出地，前期需求严重透支，库存量大幅攀升，无人接盘是普遍现象。

综合来看，根据克而瑞数据，三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。

举个例子，广西防城港，去化周期高达152个月，位列第一，现有库存要消化12.7年；兰州、沧州、岳阳、淄博、宝鸡、蚌埠，广义库存量均超过8000万平方米。

小城市留不住人，大城市寸土寸金，想要完美平衡二者关系，砝码还要更重一点。

近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

提升人均居住面积也可能会成为未来的大方向之一。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌就表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

他认为，现在我国人均住房面积接近40平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。

随着城镇化率不断上升，房地产需求短期内是还有空间的，只不过现在经济下行压力过大，一个不谨慎，很有可能招致泡沫破裂。

现在全国的决定性政策还没出现，下定论为时过早，一线城市都还没完全缓过劲来，着啥急。