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2021年绝对是近10年来资本市场最动荡的一年，最明显的要属教培行业和房地产了。受相关政策影响，K12教培领域直接被掐死。与其相比，房地产倒是庆幸可以避免一死，只不过一轮接一轮的调控组合拳也挨的着实难受。

调控组合拳意在楼市良性循环

2021年一整年，房地产经历了大大小小的数次调控。1月房地产市场正式执行“三道红线”，政策规定房企“1.资产负债率不得超过70%；2.净负债率不得超过100%；3.现金短债比大于1”。2月22城重点城市实行“两集中土拍”；另外针对二手房，执行“二手房指导价”。

3月十三大第四次会议重申“房住不炒”，4月中央政治局会议中强调“防止以学区等名义炒作房价。5月住建部召开房地产税和保障租赁住房两个座谈会，会议指出将大力发展保障性租赁住房，当月国家正式开放三胎政策。6月多地贷款额度持续缩紧，更有银行甚至暂停新房贷款业务。

7月“三道红线”持续收紧。8月严管大拆大建，老旧小区改造实行“留改拆”的多种改造方式。9月央行提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”当月，诸多房企发生债务违约，其中恒大暴雷最为严重。

10月全国人大常委会决定：部分地区开展房地产税试点工作，为期5年，5年后立法。11月多地出台“限跌令”。12月央行全面降准5个基准点。

从调控内容可以看出，上半年主要以对楼市施压为主，下半年以维稳为主。一整年的动作都像是在为2022年定好基调。

多家房企被影响，业绩未达标

如果你从未觉得2021年是房地产惨痛的一年，那肯定是因为没看到各家房企的业绩。最近各大房企也陆续发布了2021年的销售业绩。整个房地产市场随着时间的拖拽，如春冬四季一般，统一保持着从热到冷的步伐。

2021年，仅有6加房企完成销售目标，分别是绿城集团、首开股份、大发地产、荣盛发展、越秀地产、金地集团。另外德信中国、招商蛇口仅差不到1%即完成销售目标。

低于销售目标80%的房企有中南建设、花样年、当代置业、金科股份、中国恒大。其中中国恒大销售业绩未达到60%，当然这也跟其7500亿元的超高业绩目标有关。除恒大外，融创中国和碧桂园是唯二销售目标超过6000亿元的房企，融创销售业绩完成了93.33%，碧桂园完成了88.9%。

资本市场，房地产正在失宠

资本家面对他们认为的不良资产时从不会默不作声。“亏本减持，割肉离场”是他们一贯的操作。他们的动作背后，恰恰也暗指了某行某业的市场方向。

新年交替之际，泰康系大幅减持阳光城股份，大家人寿大幅减持金地集团。另外据不完全统计，在2021年，包括君康人寿、华夏人寿等在内的多家知名险资都曾抛售地产股份，且抛售对象含括华侨城、招商蛇口、万科这样的头部房企。资本抛售地产的急切也侧面证实了2021年是房地产动荡的一年。

近期，高盛2022研报出炉。研报揭示了2022年资本看好的行业有半导体、互联网零售和传媒娱乐等。建议超配的几个领域包括汽车、传媒、消费等，减配的领域是银行、材料、地产、电信。而看衰的主要是房地产。

此外他们的风险揭示，第一名就是房地产。报告指出现在大约有60万亿美元的市场规模，如何消化是一个比较大的问题，第二是房地产公司的债市违约，将会是一个比较让人担心的问题，未来大家买债的话要关心一下这方面。

2022年房地产何去何从

历经了过去一年的调控之后，年初央行颁布了降息文件，意在刺激购房者与房企这供需两端的欲望，从而达到拉升市场活跃的效果，很多人认为这是房地产回暖的关键一步。毕竟2021年的房地产真的惨淡无比。

但有这么几点不得不提，首先房住不炒仍是基调不可动摇，其次部分城市房产税政策正在推进中，另外还有人口老龄化、疫情下消费环境、下跌令出台、房企负债问题等因素。这些任何中的一项都足以干预房地产市场的走向，无论从哪个角度来看，今后的房地产市场大概率还是维稳的状态，段时间内不会再发生暴涨、暴跌的情形。因此，稳字将会是房地产今后最常见的状态。