正文

  编者按：信息轰炸的时代，我们只求安静记录市场点滴动态，关注普通人的买房故事，带你感知楼市的体温。

  乐居买房 陈天赐 发自北京

  如果世界上真有阿拉丁神灯的话，想必几乎每一个得到它的人都会许愿“请让我有花不完的钱”。

  一夜暴富也许是走上人生巅峰最便捷的途径了。虽然听起来三观不正，但诱惑在前，普通人很难拒绝。而拆迁作为中国房地产历史上不容忽视的时代烙印，曾把一大批普通人与一夜暴富之间的距离拉到最近。

  有些人拿到巨款肆意挥霍，有些人为了更高补偿铤而走险，有些人固守土地成了钉子户……不论如何，拆迁撬动的是人的利益，这场博弈下展现出的人性百态，也许是比拆迁本身更值得咀嚼的味道。

  从旧房换新房到货币化安置

  10月初，北京通州区今年最大的棚改项目公布了中标人，按照每亩土地8万元的额度给予村民补偿。这从侧面说明，棚改货币化安置虽已不像几年前那般轰轰烈烈，但离彻底终结仍有时日。

  而在过往的棚改大潮中，得意、失意，大悲大喜，拆迁户们面临的境遇不尽相同。

  “没想这么远，房子长地上也搬不走，就感觉拿着钱买啥不行，过这么多年穷日子见钱眼开了呗。”当笔者问出“为什么选择拿补偿款而没选换房”的问题后，洪建国语带戏谑说道。

  这是当年济南吴家堡拆迁的典型现象，几乎整个村的人都拿了补偿款，短时间内家家户户都买了豪车，好像你买得比别人晚就跟不上潮流一样。

  2015年是拆迁史上的一个节点，在此之前，全国的政策风向一直都是“拆一户旧房换一户新房”，之后“货币化安置”的政策才提出，但是依然存在选择的余地。只不过，像洪建国这样过惯了穷苦生活的人，白花花的现金显然能带来更直接的刺激。

  但是，刺激并不能支撑生活。洪建国也坦然，自己还是缺乏持续发展的理财观念，同村有选择实物安置的人，每平方房价坐涨超3000元，而自己手里的豪车却只能不断生锈、贬值。

  以小见大，房价上涨的一大因素来自于货币化安置带来的需求释放。那些拿着成百上千万补偿款的刚需客，需要自己购买商品房。他们在短时间内一股脑进入了市场，开发商积存的库存快速消化，房价迎来飙涨。

  这种现象在拆迁广泛的三四线城市尤为明显。国家统计局数据显示，2015年-2018年，全国120多个三四线城市，房价平均涨幅高达55%以上。更不用说，拆迁还催生了一批“搏拆迁”的投资炒房客，把大量二手房囤积在手里等待时机。

  从棚改到旧改的转型之路

  当房价上涨的速度和城市更新的速度不匹配时，拆迁就成了发展的阻力。所以，自2019年起，国家开始出台新的拆迁政策，有意踩刹车，开始朝着旧改的方向转变。

  家住济南王舍人镇的陈先生一家，就正好经历了棚改到旧改的转变期。

  “本来家里的老房子正好在新东站片区，而且前面的两栋楼已经拆完了，就等着我们的房子拆。结果一等就是三年，现在确定不拆了，要做改造。”陈先生说道。

  不仅如此，陈先生的父母也在附近的政府家属院里居住，一套100多平的大三居，也正在进行户外电梯的安装工作。

 （图片来源已获授权）

  此类旧改已经成为城市更新目前的主要方向。一方面，之前大拆大建的风格造成的环境污染等问题，已经不再适应新时期城市发展的需求；另一方面，拆迁破坏的不仅仅是住所，还有原住地居民的社会结构，人、地和文化关系。

  旧改虽破除了拆迁带来的不利影响，但同时也催生了不少新问题。一个老旧小区的硬件改造可以在几个月内完成，但是“软件”改造却后继乏力。最大阻力在于老旧小区普遍缺少合规的物业管理，改造后的设施维护得不到保障，甚至会出现维修设施需要业主合力解决的现象，导致居民的生活水平并未获得显著提高。

  有鉴于此，住建部在今年8月10日发布就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知，提出除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

  各地也紧跟步伐，在十四五规划中纷纷明确，既要保证基础类改造，也要促进改善型改造。如北京今年8月27日印发了《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，提出旧改要应改尽改、能改则改、宜改则改，有针对性、目的性地判断改造指标，采取“任务制+申报制”，最大化听取居民诉求。

  从拆迁之路看时代变局

  中国拆迁的历史，可以追溯到2008年，但真正大规模推进，是在2013年。根据中国政府网的官方数据，2013年至2017年全国累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。

  截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。但正如前文所说，拆迁带来的问题在日后愈发显著，尤其是对房地产行业的冲击。货币化安置很大程度上加剧了房价上涨趋势，导致某些居心不良者铤而走险，更不用说各种闹事，甚至“闹上访”等现象。

  有人说2020年是拆迁终结之年，旧改将全面代替棚改。但凡事不能一刀切，城市更新过程需要循序渐进，政策方向也很明确：严控大拆大建，纠正不等于叫停。况且，城市发展过程中总有不得不拆除的房子，这也是老百姓认可的更新方式。

  同时，我们依然需要意识到时代的变化。伴随拆迁，每个城市似乎都多多少少诞生了几个“名震四方”的钉子户，他们坚守自家土地，与拆迁队斗智斗勇。不过近几年，这类现象鲜见报端，一方面是政府行事风格更加人性化，能够听取意见做出调整；另一方面，老业主们也开始逐渐接受发展的观点，认识到个人利益可以从城市发展中得到满足。

  人的思想发生转变，土地便不再是束缚，拆迁这场博弈才能趋于理性；市场各主体都参与其中，才不会给未来留下一地鸡毛。（完）