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追地|为什么全国土拍都在延迟?房企:我也不想但没办法!
来源:乐居买房2021-08-20 16:52:58
摘要
 深圳、上海、无锡、沈阳、青岛等多地陆续发出通告,通告明确第二轮两集中供地纷纷延期。要是一城、两城、三城延期可以理解。但是延期的号角已经吹响在了全国的各个角落。如烽火一般无尽蔓延。

  深圳、上海、无锡、沈阳、青岛等多地陆续发出通告,通告明确第二轮两集中供地纷纷延期。要是一城、两城、三城延期可以理解。但是延期的号角已经吹响在了全国的各个角落。如烽火一般无尽蔓延。

  原定于8月9日进行第二轮集中供地的深圳,终止出让且具体出让时间另行通告。

  2021年深圳第二批集中供地体量,是深圳史上最大宅地供应量,包括前海、南山、光明及龙岗等共计22宗地块,起拍金额约422亿元,最高限价总金额约620亿元。这个规模对深圳来说确实可以说是最大,毕竟首轮供地的时候只有6块地,这一下多出近3倍。

  不仅是深圳。按照之前的供地时间表,北京、长沙原计划于7月份、广州原计划于6-7月份推出第二轮集中供地地块,现均已推迟。

  除此之外,天津第二批宅地集中供应的61宗地块挂牌截止时间由原计划的8月20日推迟到2021年9月10日、伴随的还有下调限价,溢价率不超过15%。

  而后天津发布了关于第二次出让的补充公告,中心思想有这几点、见下图:

  其中不得不说的是第六条,天津将61宗地块的最高限价进行了调整,而且均是降低了最高限价,其中降低最高的一块地足足降了10亿元。

  在这之前,这些地块平均溢价率在40%以上,而降价之后,都控制在15%以内了。这表达了什么?相当于在喊话房企:你们来拿地吧,给你们打折。给房企省钱的背后其实也是给了拿地房企一条活路。在高溢价率下,在土地市场早已形成内卷,各房企纷纷突破高溢价率拿地,而目前随着各城市出台一系列的限制政策,拿地成本再次本提高。利润空间被挤压的十分狭窄,这也就本轮房企们不着急拿地的原因所在。挣不到钱,我拿地干啥?

  再说说苏州,17日上午,苏州自然资源和规划局官网发布了《关于苏地网挂〔2021〕7号公告的补充公告》。对土拍规则进行了补充说明,还调整了5宗地的一次报价有效区间上限和所有地块自由报价截止时间。

  我们根据最新的一次报价有效区间上限,重新计算了地块的最高限制楼面价和最高溢价率,发现相城经开区2宗宅地的变化基本可以忽略不计;吴江3宗地的最高限制楼面价有所降低,其中桃源镇的最高限制楼面价比之前低了约198元/平米,震泽的22和23号地最高限制楼面价分别比之前低了约23元和25元;吴江3宗地的最高溢价率由之前的15%降到了约10%。

  从苏州近两年的土拍来看,很少有地块成交总价会达到一次报价有效区间的上限,最终的成交楼面价和溢价率也都低于最高限制。所以这次5宗地块的一次报价有效区间上限调整对地块影响并不大。

  但值得注意的是,调整后,所有地块最高溢价率都严格控制在了15%以内。这与此前流传出的一则关于自然资源部于8月10日召开的闭门会议内容相一致,即“严控楼面地价新高,单宗地块溢价率不得超过15%”。

  其实自2020年以来,苏州出让地块的溢价率一直都控制在15%以内,去年全年的平均溢价率为9.3%。此次下调5宗地块一次报价有效区间上限可以说是从政策层面上更加从严把控了。

  而最近的8月18日下午,沈阳市自然资源局发布《沈土挂[2021]2号补充公告》,沈阳第二次集中供地挂牌公告时间延期至2021年9月6日,挂牌交易时间延期为9月7日-17日,竞买保证金到账及报名截止时间顺延为9月15日。

  此次公告,在明确供地时间延迟的同时,对土地出让规则进行了调整。此次出让的住宅用地,涉及限地价的地块将采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式,竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金。同时,此次关于无偿代建的内容均取消。

  三个重要信号:禁止“马甲”参拍,竞品质不竞配建,审核购地金额来源。

  禁止“马甲”参拍

  以往沈阳土拍中出现同一房企多号牌竞买同一宗地块,此次公告明确提出,参与城市商品住宅用地竞买的企业须具有房地产开发资质。同一企业及其控股(参股)的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。

  竞品质不竞配建

  此次公告中明确提出,本次出让住宅用地,涉及限地价的地块采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式,涉及的无偿代建内容取消。

  今年以来,北京、成都、杭州等地的土拍市场,纷纷提出“竞品质”这一关键词,全国各地的土拍市场纷纷进入“竞品质”时代。据悉,“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

  可以说明的是,土拍“竞品质”是对房企的“优胜劣汰”,从源头上对房企开发项目进行监控,尽量避免后期出现的各种矛盾,减少交房“维权潮”的出现。

  审核购地金额来源

  公告对购地资金来源也作出要求,竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款。竞买人提交竞买申请时,除提供竞买人资信良好的资信证明外,还应说明购地资金来源、提供相应证明并作出书面承诺;同时,竞买人缴纳购地资金须从其自有账户中汇出。

  公告进一步明确,沈阳自然资源部门会同金融管理等相关部门委托会计师事务所开展购地资金审查,经审查不符合规定的,取消竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地,竞买保证金不予返还,三年内不得参加沈阳市土地市场公开竞买。

  此外,在沈阳第二轮集中土拍第一次公告中,明确统一限溢价15%,此次补充多项竞买规则,稳定市场预期的同时,对降低土拍热度,防止房价不合理上涨、提升住宅品质等方面将产生积极作用。

  房企不拿地了,归根结底就一个原因,挣不到钱了。要么是直接因为价格原因把利润空间锁死了,要么是因为一些列的限制政策,挣点钱太不容易了。反倒没有了高溢价拿地时期的兴奋劲儿了。房企不拿地,自然也是头疼的事情。因此,限高溢价率、降低最高限价、限地价等一些列补充举措也是为了提高房企拿地的积极性。另外值得思考的一个点是,两集中供地的意义在哪里?我想通过这次全国土拍延期可以看出,每次集中供地之间都是一个窗口期,不管对房企、还是对市场都有足够的时间去判断,做查漏补缺的工作。每次都有调整的窗口期,各方面政策才有完善的空间,自然房价能够维稳是早晚的事情。

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