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  （乐居买房讯）普通人买房，图的就是有一个能挡风遮雨让自己有安全感幸福感的港湾，而对杨洋而言，这两年多来的风和雨，却都是由买房带来的。前不久，杨洋向乐居房产投诉平台讲了自己北漂十年买房，又花了两年多时间维权的故事。她希望让那些同样深受维权煎熬的朋友可以守望互助，一起“渡劫”。

  北漂十年，千万买房终成空？

  作为北漂中的一员，杨洋买房前的那十年，每天都卯着劲工作、努力攒钱，在每一次辗转搬家失眠的夜里，都默默告诉自己，再努力一点，总有一天，在北京可以拥有一个属于自己的家。北漂十年，杨洋的“北京梦”终于实现，但没想到这却是杨洋噩梦的开始。

  时间要倒回2018年。4月底的一天，杨洋的母亲随中介公司的置业顾问在大兴区看房，4个楼盘逛完之后，现场的销售人员极力推荐旧宫镇的“和怡嘉园”（现更名“中铁华侨城·和园”），说这个项目是由中国中铁和华侨城双央企联袂打造，比别的楼盘更有品质保障。

  图源中铁华侨城和园新媒体平台

  据资料显示，中铁华侨城·和园位于北京五环南海子公园西，开发商是北京中铁华兴房地产开发有限公司，该公司由中铁置业集团和华侨城集团两大央企联合持有股权。

  图源天眼查

  杨洋的母亲被置业顾问带到现场，销售人员带着杨洋母亲看样板间，并介绍说：该项目的亮点是一梯一户设计，即安全又私密；房屋南北通透，三面采光；销售人员极力推荐下跃复式房型X号楼-1层101给杨洋母亲，即首层和负一层的分区和功能完全一致，而且全屋精装修，首层和负一层装修标准也一致。销售称：为了提高业主的生活品质，开发商在负一层还赠送2个阳光房，一个7平米另一个4平米，房屋建筑面积284.96平方米，套内面积215.96平方米，按建筑面积拟售单价4.5万/平方米，按套内面积拟售单价6万/平方米，总价1298万，产权70年。

  听着是让人心动的条件。于是，杨洋的母亲提出要到该房屋实地查看。置业顾问以有安全隐患为由拒绝，同时再次以双央企大品牌做品质保证和承诺。因杨洋日常忙于工作，找房看房都是她的母亲操心比较多。

  直到2018年五一假期的第一天，杨洋随母亲一同前往“和怡嘉园”即“和园”项目售楼处，进一步了解期房的相关信息。当时，开发商的样板间建在该项目以外的区域—售楼处里，只有首层的房屋有样板间展示。

  母女俩就“X号楼-1层101是否复式房型”、“房产证是一个本还是两个本”以及“合同中土地使用年限是否是70年”等问题向开发商进一步确认。关于杨洋的疑问，销售人员随即拿出手机直接搜索北京市住建委官网，打开项目公示信息展示给母女俩看，并截屏把资料发到了杨洋手机上。

  图片来自采访对象提供

  销售人员言之凿凿：和怡嘉园X号楼-1层101层肯定是复式房型，北京市住建委官网公示信息可证明。此外，销售人员还给杨洋母女俩吃了一颗“定心丸”：房产证只有一个本，合同中会写明土地使用年限是70年。

  见杨洋有些犹豫，销售人员继续为母女二人介绍和园作为双央企打造的未来房产项目标杆有很多优越条件，包括：周围丰富的商业配套、未来规划要建设的下沉式商业广场和养老院，还说现在买一套下跃复式房等于买了两套三室二厅二卫的精装房，很划算！

  期间，销售还打起感情牌，描绘了未来杨洋和母亲在这里生活的美好生活蓝图。销售人员再三强调这是双央企打造的住宅项目，不管是项目的品质还是房子的质量都会得到充分的保障。

  考虑再三，出于对知名双央企的信任，同时还有北京市建委官网公示信息佐证，杨洋和母亲也就逐渐打消疑虑，觉得该项目应该不会有虚假宣传和欺诈销售方面的问题。于是看房的当天下午就缴纳了10万元定金，根据约定于18年次月即6月8日下午交完了购房首付款共计5040487元整，当日，她们一并签订了北京市商品房预售合同。

  采访对象首付款和付定金截图

  一套房何以有两个“身份证”？

  2018年12月初，也就是付完首付的半年之后，销售人员打电话告知杨洋要签一份承诺书，次日开发商的承诺书通过EMS寄到她手里。

  拿到承诺书后杨洋才发现：实际厨房和样板间不一致。承诺书内容涉及：业主为了居住舒适度要求开放商进行结构、户型及空间优化改造：即北向设备平台改造。此外，在改造完成前业主不得进入商品房。

  最让杨洋和母亲难以接受的是第七八项条款。第七项提到：如因相关改造无法通过政府主管部门的审批导致该商品房无法完成全部或部分改造的，开发商不因此承诺违约责任或其他责任，本人亦不得因此主张退房或要求赔偿或向开发商主张其他权权利。第八项提到：开发商为满足本人对该商品房提出的改造要求而遭到主管部门处罚的，开发商由此产生的损失由本人承担，且本人同意按照主管部门的要求处理该商品房所涉改造部分。

  图片来自采访对象提供

  “为什么买房前签合同前不说明白厨房样板间和实际不一致呢？”杨洋认为，买房六个月后让业主签承诺书，并且还要业主来承担所有的改造的法律责任，这既不合理也有违诚信。在和开发商销售人员电话沟时，她表达了拒绝签字的理由，事后销售人员表示不签也没关系，仍可按双方签订合同收房。

  2019年7月，杨洋浏览北京市住建委官网，意外发现该小区和自己同房型的房屋与规划设计用途不一致。

  据住建委官网显示规划用途为：住宅、储藏间，户型：复式房型，建筑面积288平方米和286平方米的房屋，实际建成了地上二层、地下二层，公摊率3.89%仅公摊11平方米，而她购买的建筑面积284平方米的房屋，规划设计用途同为：住宅、储藏间，户型：复式房型，公摊率24.3%公摊了69平方米。

  对此，杨洋甚是疑惑：明明是一个房地产项目的产品，房屋户型和规划用途都一致，为什么会有如此大的悬殊呢？

  于是，杨洋专门找到开发商了解情况。开发商回复说那是别人的房子跟杨洋没关系，承诺给她的该给的都给了。

  “怎么会没关系呢？这直接影响我的权益啊！”杨洋很愤怒，当初在签署合同前，在阅读预售合同的过程中，她和妈妈对合同中的第二章第二条商品房基本情况中没有提及房屋的户型提出过异议，并提出要求将北京市住建委官网上该房屋的户型：复式房型写入合同中。当时，销售人员说那是北京市商品房预售合同的标准文本，不能增加任何内容。

  在签合同的当天，销售人员一直不断强调：开发商是双央企品质肯定有保障，还有市建委官网公示信息证明，“你还有啥可担心的？该房屋绝对是复式结构的精装房，如果不是复式精装房，负一层怎么能卖你4.5万/平方米？”

  图片来自采访对象提供

  面对开发商如此不负责任的态度，杨洋决定拿起法律武器来捍卫自己的合法权益。

  在诉讼的过程中，根据被告方提供的证据，她注意到自己购买的房屋在北京市住建委官网的公示户型是复式房型，但在北京市房地产交易权属管理系统备案户型却是三室两厅，一套房为何会出现两张不同的“身份证”？

  图片来自采访对象提供

  当买房变成开盲盒，收房惊喜变惊吓

  精装房变地下室，复式下跃变三室两厅？

  面对越来越的疑惑，杨洋于2020年9月聘请了某专业平台的专业验房师，与母亲一起去现场进行收房验收。

  “第一次进入我买的房子，不禁大吃一惊，缩水的空间，劣质的装修材料和当初样板间的大气精装相去甚远，然而这只是惊吓的开场！”这开盲盒一般的收房现场，杨洋不知该如何表述自己当时的心情。也许是震惊、也许是愤怒，还有无奈…

  样板间厨房照片 图片来自采访对象提供

  新房里，厨房被一面带窗的墙隔断成了两部分，厨房缩水约3平方米。原本厨房的嵌入式冰箱被开放商突兀的放在了客厅正中央，原本嵌入式洗衣机被开放商放在了地下一层。

  收房时厨房照片 图片来自采访对象提供

  对于厨房为何大变样这个问题，陪同收房的开发商工作人员表示，因杨洋没有签开发商2018年12月寄给她的承诺书，所以没有将北向设备平台打通改造成厨房的一部分，其他业主签了承诺书，已按照样板间将厨房和设备平台两个区域打通。

  收房时的负一层的照片 图片来自采访对象提供

  最让杨洋不能接受的是：明明花了58446元/平方米购买的精装修下跃层被两道铁门和一层隔开，下跃层竟是一个没有卫生间，没有淋浴房，没有任何装修，没有任何功能分区，也没有开发商赠送的阳光房，甚至连规划中下跃层北向该建的通风井都没有建的纯储藏间。

  规划图中通风井未建 图片来自采访对象提供

  除此以外，房屋质量问题更是一言难尽。具体收房质检由专业验房师王师傅负责，根据他出具的报告来看，杨洋的新房需要整改维修的项目达到36项之多，100张需要维修整改的小贴条贴在了各个房间的墙上，门窗上，地面上…

  图片来自采访对象提供

  精装房变地下室，复式下跃变三室两厅。规划中101下跃层该建但未建的北向通风井和存在严重装修质量问题的房屋，杨洋久久不能平静：这房屋到底是如何通过合格验收的？

  都说“买房让人一夜拮据”，而对杨洋来说，买房之后她不仅拮据还日日煎熬。

  这两年多，除了工作时间，杨洋和妈妈的生活似乎只剩下维权这一件事了。曾经有多期待，现在就有多糟心。跟其他北漂的年轻人一样，她认真工作，努力生活，怎么就因为买了套房子，一下子全都变了呢？

  两年维权长路犹如永不醒来的噩梦

  开发商套路一环接着一环，防不胜防

  杨洋想不明白，在建委官网公示的复式房型，在北京市权属交易系统里备案信息却是三室两厅，同一套房竟然是两个“身份证”？卖房时拿双央企背书，信誓旦旦承诺的复式下跃房，变成了三室两厅和一个完全不具备居住功能的纯储藏间。

  这么大的“失误”，开发商为什么没有给出任何解释呢？只能说这就是开发商一环接着一环的“套路”，普通购房消费者根本防不胜防。

  世间万象，如此种种。这是一条让人感到无力的维权路。

  让杨洋崩溃的是开发商无法兑现的承诺一个接着一个。在商品房销售过程中，开发商故意隐瞒该房屋的客观事实和不利因素，并利用消费者在购房前无法获得备案信息的劣势，以及不允许消费者到房屋实地查看，购房半年之后再签承诺书的霸王条款。把一个不具备居住功能的储藏间包装成住宅，并用超出备案价25500元/平方米，即以4.5万元/平方米的价格卖给消费者，过于狡猾。要知道，储藏间在北京市大兴区住建局的备案价为19500元/平方米。

  该项目预售方案储藏室备案价19500元/平方米 图片来自采访对象提供

  这巨大的经济损失，让杨洋独自承担。买房六个月后，让消费者签承诺书，不签就没有原本样板间看到的厨房，承诺书的霸王条款，让业主来承担改造房屋结构的法律责任，当事人拒绝签字，收房发现，厨房居然大变样，开发商回应：那是因为你不签承诺书？

  崩溃，是维权的业主被提及最多的词汇。遭遇同样问题的，并不只是杨洋一人，这样的维权案例近年来越来越多。在以往的一些房产维权案例中，开发商往往为了销售，通常把样板房做的十分精美。以至于交付后，许多消费者面对实际的新房会产生巨大的心理预期落差，从而发起维权。

  2021年7月8日，北京市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。简单概括就是：样板间须“所见即所得”。

  对此，乐居房产投诉平台专门咨询了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对上文样板间须“所见即所得”的维权案例，王玉臣律师给到了大家一些专业的建议。

  问：如上文所述，杨洋提到的复式下跃变三室两厅，一套房有两个“身份证”，这是否涉及楼盘虚假宣传问题？

  答：首先，《广告法》第四条明确规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”且在《广告法》第二十八条中更是明确规定：“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。

  广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”

  此外，在房地产广告的相关特别规定中也有相关类似的规定，比如在《房地产广告发布规定》第三条规定了：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”及第十三条：“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”

  法律用语是严谨的，由此可见，房地产广告必须具备两个基本要求：（一）真实、准确，不仅仅要真实客观，还要准确。（二）不得欺骗、误导消费者。不仅仅是不能欺骗消费者，比如不能用假的不存在的去骗人，还不能误导消费者，比如不能用模棱两可的话，用一些话术或图片去误导，令消费者产生错误的理解，做出错误的判断。否则，就可能构成虚假宣传。

  然而，从杨洋反馈的信息，提供的材料来看，开发商的做法明显和上述法律规定是相悖的，涉及到虚假宣传的问题。首先，按照常理，将房屋描述成复式结构，并配有上下都是住宅功能设计的样板间、效果图，且每平米的价格高达近6万元（不是储藏间的市场价格），再加上销售人员不遗余力的推介，明显会给人一种错觉，自己所购买的这套复式房型的房屋上下都是住宅。在这个过程中，对于下跃宣传的真实、准确恐怕并不存在，而且，还对消费者造成了一种欺骗、误导。

  问：针对众多期房“样板间货不对板”的案例，您对购房消费者有什么建议？

  答：第二个问题，针对众多期房“样板间货不对板”的案例，建议：（1）取证要先行。对当初相关的线上线下的宣传资料做尽可能的收集，比如楼书、和销售人员的沟通记录、开发商的宣传视频（官网、公众号等往往都会有）等。尤其是线上的证据，务必在第一时间做录屏，否则可能下一个瞬间就已经被删除了。

  （2）违法查处要及时提起。遇到虚假宣传，要想从合同上找依据是很难的，开发商都是高智商，早在条款上规避掉了。往往要从监管部门入手。可以向当地市场监督局提虚假宣传的违法查处，要求履行查处职责。如果这些部门不及时履职，可以对此提起行政诉讼，督促其履职。

  （3）事诉讼。如果相关行政机关对虚假宣传进行了认定和处罚，可以以此为证据，视情况提起民事诉讼，进行索赔。如果没有行政的认定，在司法实践中，法院很难支持购房人索赔的要求。因为在《商品房预售合同》的补充协议中往往都有这么一句话：“宣传材料和销售人员的承诺不是本合同组成部分，不对房屋的价格产生影响，一切以本合同为准…

  （4）曲线救国，剑走偏锋。根据我们这些年办理案件的经验，在一些楼盘里，肉眼看到的虚假宣传问题可能只是开发商违法违规的一部分，背后看不见的东西有可能更多。任何一个楼盘的开发从立项、拿地、规划许可，到施工、预售，再到规划验收、竣工备案……需要30项以上的手续，这些手续真的完全合法合规吗？咱们业主可以通过信息公开申请等方式挖掘更多的问题，进而增加解决问题的筹码。就像我们曾经做的一个案子，本来是虚假宣传的问题，结果一查，开发商把一层的架空层隔成了单间全给卖掉了。这个时，还用只去关注虚假宣传吗？

  （5）谈判。在上述一项或多项工作的基础上，与开发商进行直接的沟通和谈判。

  截止发稿前，杨洋已多次发律师函联系开发商收房，至今未得到开发商的积极回应。可以预见的是，倘若开发商一味只顾业绩而违规宣传，最终毁掉的还是自身口碑。特别是那些大型知名房企，更应扪心自问：消费者到底是不是衣食父母？

  询问无音，投诉无果。杨洋说自己和母亲这长达两年多的维权之路，漫漫又艰难，这维权的每一天，真的像在渡劫…

  （应采访对象要求，文中杨洋为化名）

  乐居买房作为C端买房全场景第一平台，拥有强大的C端大数据。乐居房产投诉平台的建立旨在为庞大的C端消费者提供一个直接接触开发企业的桥梁，让普通维权者有门可“敲”。