「楼市37度」业委会观察:自己管自己,到底行不行?

2021-07-13 20:02:51|来源:乐居买房
摘要| 排忧解难分红样样不落,还是成立难监管差群魔乱舞?评论口碑两极分化,哪个才是业委会的真实定义?本期楼市37度,带你看看业委会的那些事。

  编者按:信息轰炸的时代,我们只求安静记录市场点滴动态,关注普通人的买房故事,带你感知楼市的体温。

  乐居买房 臧璇 发自北京

  提起业主委员会(下称“业委会),有些人一头雾水,不知道它为何成立、有何用途;生活里遇到麻烦事,第一时间往往是联系物业解决,很少想到向业委会求助。

  但在另一些人眼中,业委会俨然是他们最大的依仗;大到审计小区财政收支情况,小到协调邻里噪音纠纷,与物业公司分庭抗礼、为业主争取应有权益,业委会仿佛就是掌握小区“生杀大权”的大杀器。

  自2003年《物业管理条例》首提并确定了业委会的法律地位,18年来,这个业主组织逐渐发展壮大,为越来越多业主所认可的同时,也经受着很多“成长的烦恼”。

图文无关。来源:pixabay.com图文无关。来源:pixabay.com

  排忧解难还能分红 这些业委会羡煞旁人

  看着眼前焕然一新的环境,家住厦门的何先生终于松了一口气。

  一直以来,他对自家小区都比较满意:位置优越、配套齐全、交通便捷、学校也不错……美中不足是,因为开发较早,加之租户较多,小区基础设施老化的情况较为严重,看上去不那么美好。

  想要提升居住环境,钱从何来?何先生和其他一些业主发现,小区的公共车位和电梯广告位等,多年来都有收益,但当他们向物业公司了解资金去向、询问是否可用于环境改造,对方却总是推诿扯皮,一会儿说收入不多没法覆盖成本,一会儿又说都花完了。

  “小区需要花钱的地方就那么多,公共收益情况也大致可以估算,我们觉得物业管理不够透明,甚至怀疑有侵占资金的情况。”了解到何先生等业主的诉求后,业委会开始介入,在反复沟通无果后,代表业主将物业公司起诉至法院,要求返还公共经营收益及利息。

  法院审理后认为,该物业公司存在从公共收益中非法扣除非必要人工成本、越权分配部分租金收入中的改造资金等问题,最终判决返还资金163万余元。在业委会的监督下,这笔资金被全部用于小区公共环境设施的提升改造。

  家住上海某小区的黄女士也对业委会赞不绝口。因为小区停车位不足,她曾多次在抢车位时和邻里产生口角,同时由于路面停车过多,即使车位有了着落,出入行车也困难重重,稍不注意就会发生剐蹭。

  也是在业委会的努力下,小区联系到附近一处市场化停车场,成功实现分流;针对仍在小区停放的车辆,业委会也牵头制定了“小区道路管理规则”,使小区秩序变得井然有序。

  还有的小区,因为业委会的“给力”而成了网红。比如西安某小区业委会,2020年初成立,到2021年初已有资金结余46万元,随即组织了第一次分红,向每户发放1000元红包,并承诺今后每年照此执行。

  有网友艳羡地说:“相比于有些只收钱、不干事的物业公司,这样的业委会真心让人眼红,能不能给我家也来一个?”

图文无关。来源:pixabay.com图文无关。来源:pixabay.com

  成立困难监管混乱 业委会也有“成长的烦恼”

  根据相关统计数据,国内业委会目前组建率最高的城市是上海,成立业委会的小区超过7000个,占符合成立条件住宅小区总数的83%左右。而在广东地区,广州、深圳等一线城市的组建率刚好达到全国平均水平,在30%上下。

  从数据不难看出,全国业委会发展进度颇不均衡且整体比例偏低,相当一部分业主还没有享受业委会带来的便利。

  北京的张先生家住南三环附近的一处老旧小区,因年久失修、楼顶时常渗水,让住在顶楼的他苦不堪言,最近汛期的到来更让他压力骤增。

  “找物业很多次,每次倒都派人查看维修,但就是找不到漏点,次次修、次次漏,冬天下雪渗漏更加严重。”饱受折磨的他尝试了各种维权手段,12315、12345打了无数回,街道社区走访了N回,就连领导留言板也多次留言,但直到今天,除了诉讼一途,似乎也没有更好的解决办法。

  每当看到网上关于业委会群策群力帮助业主解决问题的报道,张先生都很扎心,“为啥我家小区,就不能成立业委会呢?”

  实际上,张先生的疑问,也是很多业主长期以来的困扰。

  总结看来,导致业委会成立进度缓慢的因素,无外乎物业公司作梗、业主不够团结、社区管理水平不足及有关管理部门监督、指导力度不够等。

  原因看似明晰,但实际解决往往千头万绪、牵涉复杂。仅凭一部分业主推动,难度可想而知。

  与此同时,也正因为业委会尚处于从萌芽到成熟的过渡阶段,在很多小区,即使业委会已经落地,由于监管缺位等导致的“服务不成反被坑”现象也不时出现。

  据媒体报道,上海某小区一业委会,跳过物业公司、独立收取小区空置房的公共租金,并擅自存入一名业委会成员名下私人账户,除了小区日常维修使用外,还被其个人挥霍了不少;威海一小区业主近期“歇斯底里”反对业委会,不仅因为该业委会是在未经业主大会投票的情况下私自成立,其所谓成员还辱骂、打击报复理念不同的业主;南京一小区业主经过两年维权,成功告倒业委会,源于对方长期不公开决议文件和收益账单,并为车位管理人员支付超额工资……

图文无关。来源:pixabay.com图文无关。来源:pixabay.com

  业委会,如何“自己管好自己”?

  业委会成立的初衷,是为了起到监管以及传达业主心声的作用,推动小区物业管理水平提高。但在发展过程中,由于缺乏有效制约的条款和力度,越来越多问题浮出水面。比如近年来屡屡曝出的业委会涉嫌贪腐的新闻,百度搜索结果超过1000万条,令人触目惊心。

  这些游离于监管之外的问题一旦曝光,瞬时便会刺破业主与业委会之间的信任关系,成为横亘在双方之间的“心魔”,进而搅乱整个小区的安宁。

  如何让业委会真正为业主服好务、当好家?北京幸福里业主张女士认为,社区问题琐碎繁杂,这就要求业委会负责人不仅能担起责任,在处理问题时也需灵活、随机应变。而比这些更重要的,是业委会内部的团结。

  成都某社区业委会成员魏先生认为,业委会的监督机制必须提到首位,业委会开支必须透明,收入支出都要有账目可查;业委会成员要诚信且热心,不能以权谋私。这样才能获得业主们的尊重与信任。

  长沙市业委会协会筹备组负责人陈东,则针对制度的文件化、规范化提出看法。他指出,民众对政府的信任不能代替监督,社区问题的治理同样也要放在法制的轨道上进行。不仅如此,政府还需积极引导社区进行自我管理,一手抓成立,一手抓运作。

  陈东建议,应明确细化业委会的职权范围,让业委会在筹备、选举、履职等各个操作环节有规可依,让街道、社区在监督指导业委会工作的过程中有法可依。

  目前,正在实施的《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法典》,都赋予了业主成立业委会的权利。各地方也出台了一系列政策文件,并积极开展试点,对业委会的健康运转给予指导和协助。

  据媒体报道,北京不久前在通州区成立全市首家业委会(物管会)运行指导中心,成功推进业委会的标准化、规范化。成都也率先在恒大城社区投入使用电子投票表决系统,让业主召开业主大会,商讨成立业主委员会时将不再面临业主组织难、到场难等问题。

  和很多事物一样,业委会其实也是一柄双刃剑。与业主成为朋友而非敌人,让业主积极参与而非避而远之,为业主营造更加舒适的生活环境而非添堵、闹心,业委会的发展之路依然任重道远。(完)

参与讨论 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

问答服务 选房攻略

问答服务 选房攻略

看装修更多