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  乐居买房讯（陈天赐） 五一长假后，杭州、北京两城先后亮相集中供地市场，用一连串令人咋舌的数据，诠释了何谓“王炸”，也在一定程度上再次验证了地市的热度。

  作为土地市场两个颇为特殊的存在，杭州和北京土地出让历来备受瞩目。

  2018-19年，杭州两夺年度卖地金额榜首，且均突破2000亿元。去年虽被上海反超，仍以约2600亿的成绩傲立前沿，地市风头正劲。

  受供应规模限制，北京在2020年土地出让金额榜中排名第五，但凭借****的市场地位，仍可轻松获得大量关注，土地市场逢拍必火。

  在这样的“聚光灯”下，两城分别于5月7日、8日和10日、11日举行了首次集中土地出让，并均交出了不俗的答卷：

  杭州共成交57宗地，成交总金额约1178亿元，接近去年的50%；剔除两宗人才租赁用地，55宗涉宅地中41宗进入竞自持环节，占比高达75%；

  北京两日卖地981亿，算上5月8日已底价成交的5宗宅地，总成交额达到了1109.7亿；21宗进入竞政府持有产权、公租/人才住房环节，10宗地进入竞高标准方案阶段，包括开始不被看好的远郊区延庆和密云。

  前赴后继

  考虑到历史表现，如果说两城此番卖地取得的数据还不够让人意外，那么再加上近乎苛刻的限价限竞政策，如此“战果”就足以称得上耀眼。

  杭州土拍继续沿用封顶价，但显然，30%的天花板丝毫挡不住房企开疆拓土的热情。竞价之前已有21宗地溢价封顶，一次性加价几亿的情况也不在少数。这就导致首场集中供地的平均溢价率超过了25%，诞生了杭州第6宗总价百亿地块。

  就连临安——杭州最偏的行政区划之一，在不限购、新通地铁等优势的加持下，也成为此次集中竞拍的“香饽饽”：

  12宗地块（含1宗租赁地），10宗地块拍至封顶价+自持。滨湖新城宅地以40%的高自持比例出让，刷新了杭州“双限”政策来的自持纪录。

  “知难而上”的情况同样出现在北京。面对限制土地价格、竞政府持有商品住宅产权份额/配建公租、人才住房面积等严苛政策，以及全国首次采用的竞高标准建设方案投报，层层加码依旧难掩房企热情。

  据了解，所谓高标准商品住宅建设方案，指的是针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拿地，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验。

  不过从结果看，有高达1/3的土地拍卖最终进入这一阶段，房企拼着以质取胜也绝不退缩，对北京土地的渴望可见一斑。

  饥饿游戏？

  开发商顶着重重限制依旧前赴后继，除了对北京杭州市场景气的看好，供应端的窗口期也是主要原因。按杭州集中供地4、6、12月公告的节奏，加上30天公告期，第三批地块实际成交要“跨年”，而此前宅地“断供”已有许久，房企亟待补仓，拿到首批土地意味着有可能年内开盘，对追求周转的企业而言无疑意义重大。

  之于北京，僧多粥少、寸土寸金的情况更是持续已久，加之此次出让涉及12区域、中心城区供应15宗，同时不乏朝阳、海淀、通州等热门区域的优质地块；市场占位+高素质土地，引来超过50个开发商和200余个主体参与、保证金达1500亿元，众多房企垂涎自然也在意料之中。

  当然，无论杭州还是北京，拿地后如何开发运作，是企业共同面临的另一严峻问题。杭州土拍结束后，有开发商剔除公租、配建后，用地块真实地价与新房限价进行比对，发现很多价差都在万元以下，有些甚至是负数，“算着算着眼泪就往下流。”

  在北京，朝阳金盏、海淀树村的几宗热门土地，从地价和房价比来看，企业也都面临盈利空间挑战，其后续运营能力将接受考验。

  也正因此，资金实力相对较强、运营成本相对较低的大鳄们仍然是拿地的绝对主力。例如此前在重庆和无锡大力纳储的融创，在杭州再次斥资超百亿拿下4宗土地，转天在北京继续成功拿地。碧桂园、万科、华润、招商等龙头，以及滨江、首开等“地头蛇”，也均有不同程度的斩获。

  此消彼长，留给中小房企的空间越来越小。拿地后虽仍要面临利润问题，但拿不到地就只剩生存问题，毫无回寰余地。在首轮集中供地中颗粒无收的中小房企，饥饿感和恐慌感势必增长，这会不会导致下批次拍地时更加惨烈的局面？

  而首批供地中积极储备粮草的各家企业，因为无先例可循，大多按老办法取地。随着集中供地城市越来越多，房企逐渐适应这一模式后，活跃度是否会有所回落？

  22城集中供地尚未过半，留待市场检验的问题还有很多。