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  乐居买房讯 吕茜  回顾2020年上半年，相较于其他行业受疫情的冲击下的萧索，土地市场的“热闹”两个字就显得格外与众不同。尽管开年受疫情影响，多数城市延期拍地，但随着疫情好转，一入三月，土地市场即开启“迎春入夏”的节奏。二季度以来，土地市场热潮不断，逐渐呈现“量价齐升”状态，成交量和成交均价有亮眼的表现。

  整体来看，2020年上半年，全国300城土地出让金额为23716亿元，较去年同比增长3%。其中，一二线土拍热度高于三四线城市。一线城市溢价率迅速回升，二线稳中有升，三四线市场较为平淡，但以宁波为代表的强三线城市也屡屡上演高溢价成交。随着企业复工复产顺利推进，房地产指标如期修复，土地市场行情仍在持续升温。

  从区域上来看，城市群的迅猛发展，随之也带热了土地市场。除京津冀北京一枝独秀以外，长三角、珠三角、成渝、长江中游和中原城市圈均有多座重点城市维持着供需两旺的土地交易态势。以长三角为例，上半年土拍收入共计8775亿元，创历史新高；而成渝今年以来，两城土地出让所得均已超过300亿元（市辖区），在60城中排名靠前，成都宅地成交更为火热，溢价率稳居全国第一集团。

  北京先破千亿门槛“地王”再现

  5月19日下午，北京丰台分钟寺和房山良乡共三宗地块挂牌竞价，吸引了十余家开发企业（联合体）到场参与。

  最终，总起始价97.16亿的土地以133.9亿悉数成交。分钟寺两宗不限价宅地全部为合生所得，总价达107.4亿元，溢价率分别为42.08%和37.86%；房山良乡居住用地被中建一局+房山新城联合体以26.5亿摘下，溢价率31.45%，楼面价18896元/平方米。

  加上10天前以72.2亿成交的L-24、L-26地块，分钟寺三宗不限价土地全归合生，总投资高达179.6亿元。

  值得注意的是，据乐居买房统计，至此，北京今年卖地所得已达1126亿元，为2020年首个突破千亿门槛的城市。

  据悉，今年上半年，北京共出让经营性土地33宗，累计土地出让金达1141.61亿元，同比增长约25%，用时比去年提早了近2个月。其中，纯商品房用地成交23宗，四年来头一次扬眉吐气，“地王”一词频繁出现在媒体报道中。

  上半年以来，以北上广深和部分强二线城市为代表，多地土地供应量环比大涨，推动成交面积和价款水涨船高。

  宁波6月“龙争虎斗” 热力十足

  6月最后一周，全国土地市场迎来上半年收官。整体看，地市火热态势延续，长三角地区更是成为拍地大户，杭州、宁波等地迎来多宗土地出让，高溢价成交屡见不鲜。

  6月的宁波土拍可谓龙争虎斗，20余场拍卖中，多场竞价过程高达百轮，区域地王频出，堪称土拍“地王月”。

  6月30日，宁波7宗地块同日入市，上半年收官之战格外激烈。鄞州区潘火地段地块首先出场，甫一亮相便遭到在场多家房企的争抢，经181轮竞拍，最终被绿城集团拿下，以22590元/㎡的成交楼面价荣登潘火新“地王”。

  据悉，这是绿城两日来在宁波斩获的第三宗土地。据统计，这三宗土地均为成交总价超17亿、溢价率超过24%的“双高”地块，绿城拿地的决心可见一斑。

  潘火地块过后，又有6宗土地先后“名花有主”，除镇海区一宗宅地底价被甬镇投资竞得外，其余地块均以溢价成交，溢价率超40%者过半，可谓热度空前。

  实际上，纵观上半年，宁波的土地市场和房地产市场均处于火热状态，有鉴于此，7月6日晚，宁波连夜发布史上最严“十条”新政稳楼市，对当前宁波过热的楼市进行降温。新政第一条即针对土地市场，提出“保持土地市场平稳”，申明将一方面将“加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应”；一方面将“从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。预计在新政的影响下，下半年，宁波的土地市场将逐渐趋于平稳，但仍可能保持较高关注度。

  杭州“细水长流” 继续领跑

  6月29日，滨江在杭州连下两城，以共计50.9亿，平均溢价率26.58%的惊人成交价接连将萧山两块优质宅地收入囊中。其中，奥体核心区地块成交楼面价为32688元/㎡，超过此前楼面价31869元/㎡的滨江嘉品项目，刷新板块楼面价纪录，宣告杭州上半年土拍完美收官。

  近年来，杭州土拍热度居高不下，分别以2017年的2258.85亿元、2018年2401.6亿元、2019年2836.6亿元，连续三年成为全国「卖地销冠」。

  而今年，杭州很有可能蝉联这一冠军。

  据乐居不完全统计，截至6月30日，2020年杭州十区土地金已达1763亿元，相较去年同比增长5.75%，相当于完成了去年全年超6成的“业绩”，继续排名全国第一。

  不过，杭州土地市场在7月份突然踩了“刹车”。

  截至6月29日，杭州十区仅挂牌了8宗计划于7月份出让的地块（不含工业用地），其中涉宅用地仅5宗。杭州新浪乐居主编上官剑分析称，这一调整，可能和以下原因相关：

  第一，对比去年，杭州出让金土地有较大幅度的上升，需要适当的控制节奏。去年前6月，杭州十区卖地金额为1394亿元，和去年同期相比，今年卖地金额高出369亿元。

  第二，4月以来楼市杭州过热，土地市场溢价率也偏高，上半年杭州十区 25宗自持地块，有20宗都是第二季度出让的，因此市场需要适当的降温。或许土地市场封顶+自持的出现频率降低，利于减弱对于楼市的传导刺激，稳定市场预期。

  第三，现在出让的土地，售价基本是明年的价格，或许也要通盘考虑明年每个区域的价格涨幅情况，也需要时间。

  苏州“高歌猛进” 热度不减

  6月1日，苏州迎来大体量出让，6宗优质宅地集中挂牌上市。其中，吴中太湖新城地块滨江经7轮自由报价、2轮限时竞价后以23.47亿元的最终价格被滨江集团竞得，楼面价18594元/㎡，溢价率9.38%。据悉，这是滨江集团首次入苏拿地，长三角版图再下一城。

  随后，苏州高新区又有宅地开卖，9轮竞价后中海杀出重围，以20.48亿元竞得，折合楼面价18567元/㎡，溢价率12.53%

  除了滨江和中海，绿地、复地、香江控股等知名开发企业均在本日有所斩获。从整体成交结果来看，苏州土地市场热度不减。而根据官方发布的最新竞拍公告，苏州年内第八次集中出让将在7月1日开启，届时不知又将掀起怎样的交易热潮。

  对于长三角地区，克而瑞研究中心尤为看好。一方面，长三角供应量整体还维持在相对较高水平，同时大规模的土地供应中仍有多宗素质较佳的优质地块入市，接下来布局优质区域的机会较多。不过，克而瑞同时也表示，长三角城市土拍热度相对加高，结合近期政策动向来看，为降低地市热度，政府修改土拍规则、提升竞拍门槛的概率较大。典型如南京就在近期加码调控，以求稳定地价。因此，在这些优质土地数量较多、同时热度较高的城市，还需审慎测算拿地成本，避免后期利润空间不足的风险。

  对于未来市场行情，克而瑞研究中心研究总监林波表示，当前土地市场的“热”呈现出短期性、周期性的特点。部分热门城市土地拍卖虽颇受追捧，但地价尚属合理范围内，没有出现“面粉贵过面包”的现象。二季度土地出让总额或成全年峰值，预计下半年土地市场热度有所回落，三四线地价尚有下降区间。